对改变容积率补交土地出让金评估的探讨

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1、对改变容积率补交土地出让金评估的探讨（江苏苏信房地产评估咨询有限公司）容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。近年来，随着我国国有土地使用权招标拍卖挂牌工作的深入开展，土地资产得到了最大限度的显现和量化，伴随而来的改变土地使用条件，尤其是改变容积率现象时有发生。对此，国家相继出台相应政策，要求出让土地改变容积率需重新核定土地出

2、让金。由于改变土地用途、容积率应补交土地出让金数额的确定方法上，在法律适用上存在很多分歧，在此对这一问题进行探讨。一、容积率影响地价的作用规律1、容积率的大小决定了土地开发收益率的高低，从而影响到地价。由于建设项目在兴建时并非所有的土地面积都能作为建筑物的基底，因而容积率与楼层数目并不完全相等，特别是某些地段，建筑物的建设规划要求留一部分空地，作为绿化用地或保证楼与楼之间的采光、日照及消防间距等等。土地价格是预期收益的资本化，在建筑单方售价和建造成本保持不变的情况下，提高容积率指标，就可以在同等面积的土地上获得更多的建筑面积，不仅能够增加销售收入，而且由于每建筑平方米分摊的地价额减少，总

3、成本降低；在一定程度上又获得更多的经济剩余，纯收益增加，地价上升；反之，容积率降低，土地开发收益降低，地价下降。2、容积率对地价作用的程度具有一定区域性。容积率对地价的作用程度与城市规模成正比。城市规模愈大，容积率对地价的影响程度愈大，地价随容积率的变化幅度愈大；城市规模愈小，容积率对地价的影响愈小，许多小城镇在土地流转或规划建设项目时根本没有容积率控制。另外，同一城市不同区位容积率对地价的影响程度也存在着显著的差异，从市中心到外围地区，容积率对地价的作用程度逐渐减弱。3、容积率对地价的影响具有分用途性。在一个城市中，不同的用地类型，其容积率对地价影响程度也不一样，对商业用地地价影响最大

4、，住宅用地次之，工业最弱，工业用地在很多情况下不考虑容积率的影响。以商业用地为例，对同一幢建筑物而言，每平方米建筑造价是相同的，但建筑物在销售或出租时，各层的销售价格或租金却有较大差异，这主要是因为各楼层的楼面地价不等而引起的。地价分配率是指各楼层楼面地价与总地价的比率。对商业用地来说，层次越高，其楼面地价越低，因而，随着楼层数的增高，地价分配率呈递减趋势。4、规划确定的总平均容积率对地价总体水平有较大影响。从社会效益和环境考虑，大范围用地的总平均容积率越低，就越能提供优美、舒适的环境空间，但土地经济效益就相应地越低，地价总体水平越低；从经济效益和节约用地考虑，总平均容积率越高，土地使用

5、强度越大，地价就越高，土地就越节约，但城市环境质量就会下降。另一方面，城市内分区片总平均容积率的高低分布决定了地价空间分布。二、提高容积率后应补交土地出让金的法律依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条：以出让方式取得土地使用权，受让人改变原土地使用权出让合同约定的用途，必须取得原出让方和县以上城市规划行政主管部门的同意，并报经同级人民政府批准，签订土地使用权出让合同变更协议，或重新签订土地出让合同，相应调整土地出让金。《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）规定：严禁擅自改变土地出让合同约定的土地使用条件和规划设计条件，确需改变容积率等规划设计条件的，必须经

6、县以上城市规划行政主管部门和原出让方同意，并按照同等地段土地的市场成交价，补缴相应的土地差价。由于容积率的提高对国有土地使用权的出让价格有着实质性的影响，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率，其行为的本质是逃废土地出让金，对于房地产行业普遍存在的这种弊端，应当采取法律的手段予以有效地打击和制止。虽然1990年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》开始实施国有土地使用权有偿使用，1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》仅对土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途应相应调整土地出让金作出规定，对地价有重要影响的容积率调整是

7、否应补交土地出让金未作出规定。2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》第一次对其作出明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。2002年建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：“……如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准