“营改增”商铺租赁合同文本修订版（2016）

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1、“营改增”商铺租赁合同文本修订版（2016）房地产等四大行业将于5月1日全面实施营改增，增值税制度下价税分离、抵扣纳税、虚开刑事风险等为企业带来全方位的挑战，作为企业商业交易重要载体的合同，亟需根据最新发布的财税〔2016〕36号文作出全面修订，以应对增值税改革带来的变化，防范涉税法律风险。华税律师结合近期辅导房地产企业客户的实务经验，对当前房地产企业的主要合同（采购、销售、租赁）进行了全面修订，以帮助企业应对营改增带来的挑战。本修订版以住建部及工商总局等发布的合同范本为准。商铺租赁协议 出租人

2、：                      （以下简称甲方）住   所：通讯地址：法定代表人：联系电话：                      传真：邮政编码：承租人：                      （以下简称乙方）住   所：通讯地址：法定代表人：联系电话：                      传真：邮政编码：营业执照号码：根据《中华人民共和国合同法》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的

3、商品房的相关事宜，订立本合同。 第一章：租赁范围 第一条：租赁单元乙方愿意承租，甲方同意出租位于     省      市          (以下简称大厦)    层     号    单元（以下简称该单元）；该单元仅限于用作办公/商铺用。修订：乙方愿意承租，甲方同意出租位于     省      市          (以下简称大厦)    层     号    单元（以下简称该单元）；该单元仅限于用作办公/商铺用。出租大厦具体信息请见附件1，出租单元平面图见附件2。（说明：根据财税〔201

4、6〕36号文，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。此处的“取得的不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。对于企业租户而言，适用简易征收，可获得按照5%计算的进项抵扣发票，适用一般计税办法，则可获得11%的进项抵扣发票，差异明显。因此，为了防范双方由于开具开票发生的争议（尤其在过渡期间），可以在附件标明大厦取得

5、的时间等具体信息，可以相应调整补充第7条开票类型信息。） 第二条：租赁面积该单元的租用面积（建筑面积）为     平方米；租赁期内，双方同意不对该单元的面积及租金作调整。 该单元的平面图（附件2）只作方便鉴别之用。 第三条：交付使用状况1、甲方将为乙方承租的该单元提供与公共走道相通的大门、冷暖空调设备、消防设施、吊顶材料(矿棉板、龙骨、无光源的灯盘)及网络地板（及/或地毯）。乙方声明其在签署本合同前已经现场查看过该单元，对该单元及其现有装修及设施状况充分了解并表示满意。2、乙方有权与他人平等使用

6、甲方指定的公用区域，包括电梯、公共走廊，洗手间、大厅及其他公用设施。 第二章     租期 第四条：租赁期本合同承租期限自    年   月   日至    年   月   日止；租期为   年。 第五条：装修期装修期共   个月，自     年   月    日至    年    月   日；装修期仅限于乙方用作装修；装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该单元的物业管理费及其他费用。修订：第五条：装修期及优惠1、装修期共   个月，自    年  月   日至    年   月   日

7、；装修期仅限于乙方用作装修，甲方给予乙方租金总价款    折优惠，该优惠不包括该单元的物业管理费及其他费用。 （说明：营业税制下，如公司在装修期、免租期间未取得租金收入的，则不用缴纳营业税。根据财税〔2016〕36号，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他

8、情形。因此，营改增后，包括免租期、装修期在内的“无偿”提供租赁服务行为都面临按照增值税体系下被认定为“视同销售”的风险，从而参照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”条款，征收相应的增值税。从增值税角度出发，免租期、装修期等给予租户的“无偿”服务，事实上是一种商业折扣行为，可以按照折扣后的价款计税。因此，可以相应修改第七条的租金额度。） 第六条：交接手续及时间1、甲方应于     年   月  日（下称“交付日”）前将该单元交付乙方；甲方根据本合同规定的标准向乙方交