商业物业营销策划方案.doc

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1、商业物业营销策划案经济背景分析全球经济即将走出衰退世界银行预测：全球经济即将走出衰退！下表是世界银行对于2002年及以后经济走势的预测图尽管风险异常大，展望全球经济仍将在2002年开始复苏。发展中国家的增长率预计将从2001年的2.9%增加至2002年的3.7%。尤其是中国和印度所在的东南亚有可能成为增长速度最快的地区，增长率将达到5.5%。中国经济一枝独秀，“乘数效应”初见成效中国经济成功避开1997年亚洲金融风暴后，随着改革开放的进一步扩大和深化，以及WTO的加入，中国在目前的世界性经济衰退中再一次表现得一枝独秀。中国银行行长刘明康在20

2、01年底召开的第九次中日经济讨论会上认为，中国货币供应的增长稳定在13%—14%，以拉动GDP增长，预计2002年中国GDP增长仍然能达到7%。国家信息中心经济预测部副主任步德迎在2002年底召开的“2002年中国经济展望研讨会”上预测：2001年GDP增长7.4%；2002年GDP预计增长7.5%。中国经济景气循环走势更为重要的是，98年以来，中国经济政策“政府投资、收入增加、带动内需”的“乘数效应”已经初见成效，未来七、八年将达到顶峰。（信息来源：中央电视二台《经济半小时》）深圳经济独步潮头据深圳市统计信息局公布的《2000年深圳市国民经

3、济和社会发展统计公报》初步统计，2000年，深圳全市实现国内生产总值1665．24亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%，预计未来几年仍将保持有13—14%的增长速度，在全国处于遥遥领先的地步。职工工资水平稳步提高。全年全市在岗职工工资总额211．34亿元，比上年增长11．8％。在岗职工年平均工资23039元，比上年增长11．2％，扣除物价上涨因素，实际增长8．2％。城镇居民收入有所增长，居民消费呈回升态势。全年城镇居民人均可支配收入21626元，比上年增长6．8％，扣除物价因素，实际增长3．9％。城镇居民人均消费性支出17027元，比上

4、年增长15．4％，实际增长12．3％。恩格尔系数从上年的32．1％下降到28．2％，下降3．9个百分点，预计到2010年恩格尔系数将下降到20.0％以下。笋岗商圈“商业霸主”将在未来几年逐步形成1．商业街改造先锋，数20世纪的华强北80年代，深圳先后在今天的华强北、红岭北两侧规划建设了设施较为完善的上步工业区、八卦岭工业区和笋岗仓库区。随着城市的发展，进入90年代，当年冷冷清清的这几处“郊区”，很快变成了市中心。在市中心开工厂、设仓库，显然有悖常理，于是，一些精明的商家首先盯住了这些厂房和仓库。　　最早出现转型的上步工业区是在万佳、顺电等大型

5、商场的进驻带动下演变成商业区的。从1994年开始，上步工业区仅用了三四年时间就基本上完成了从工业区到商业区的转变，这一进程没有政府规划指导，完全是市场自发行为。到1997年，上步工业区的名字已被人遗忘，取而代之的是华强北商业街。自发转型带来市政设施不配套、环境恶化等问题，1998年至1999年，市政府又对华强北商业街进行了综合改造，在福田塑造了一处能与东门老街相媲美的商业街。　　稍慢一步的笋岗仓库区则因为交通便利、场地大等优势而受到专业市场的大举“入侵”，幸运的是，在仓库区自发转型完成了一半的时候，政府的规划（法定图则）出台，仓库区的改造将在

6、规划指导下，由政府组织进行。2．21世纪朝阳产业，还看笋岗物流始建于80年代的笋岗仓库占地2．37平方公里，相当于13个东门老街。进入90年代，笋岗仓库区位于市中心的地理位置与其仓储功能越来越不相称，为了赢利，一些企业和商家开始自发地将仓库改造成市场、汽车配件市场和人才市场，转型面积已达40多万平方米，占仓库总面积的一半。1998年，市委、市政府提出建设区域物流中心的发展战略后，规划部门开始组织编制笋岗片区的法定图则，明确转型后的功能定位。为配合改造工程，规划部门还同时编制了《笋岗物流园区环境改造方案》及《笋岗片区市政改造规划》。2001年中

7、，目前深圳市已成立了笋岗物流园区建设工作领导小组，成员单位包括罗湖区政府及规划国土、贸发、经发、建设、计划、运输、城管等10个职能部门。预计由政府出资、主持的市政、环境工程改造将历时3年，而由企业参与完善的商业规划，实现物流园区的繁荣则需更长一段时间。2001年底，深圳8大物流园区之一的笋岗－清水河物流园区正式开工建设。笋岗－清水河物流园区是在笋岗仓库区基础上转型而成，笋岗仓库区的转型工作已酝酿达两年之久。根据已经出台的笋岗片区法定图则，传统的仓库区将改造成为集商品配送、批发、储存、运输、展示、信息发布等的综合性、消费性物流园区，它的服务地域

8、不仅是深港两地，而且要面向华南以至全国。依照上述规划，笋岗仓库区转型的改造范围为泥岗路以南、笋岗路以北、红岭路以东、铁路北站以西的1．82平方公里，笋岗仓库区的现有