广州中铁国际广场项目运作

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1、广州中铁国际广场项目运作2项目介绍2．1项目背景2008年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。中央政府为此也推出了一些关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策，但自2007年至今我国房地产市场持续低迷，基本进入了周期性调整阶段，作为房地产市场主体的房地产商的形势也不容乐观。面对金融危机下我国房地产低迷的市场形势，研究在此大环境下房地产项目更适合企业运作的方式，对房地产丌发商进行有效的引导，具有重要的现实意义。对房地产企业，特别是国有房地产企业而言，市场的快速反应与企业的程序化决策，追求企业的

2、规模化、效益的最大化与控制企业经营中的风险，往往是管理者和决策层经常要面临和解答的两难问题，如何处理好这些企业经营运作中常常出现的难题，是企业管理者和决策层每天都在思考的。当然，这也引起了笔者的兴趣，因此对这种“非常时期”的房地产项目运作进行了一番探究。2．2企业情况笔者所在的企业就是一个典型的国有房地产企业，企业的主营业务是房屋建筑工程总承包，与房地产开发属相关行业。笔者所在企业是在房地产开发中国家允许国有土地进行协议出让的后期进入该行业的，正当企业在受尽了建设单位的“压价、拖欠、肢解’’三座大山压迫后，初尝以土地协议出让方式为主的房地产开发为企

3、业带来的丰硕“甜果"，为自己终于从“乙方"变成“甲方”深感庆幸时，国家出台“禁止国有经营性用地协议出让”的政策，要求国有经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式取得，结合企业固有的决策程序，这种取得土地的方式很快就把笔者所在企业逼入了一个尴尬的境地，按照我们的决策方式去参与这种竞争方式获取土地，对笔者所在企业来说几乎是不可能。同时，金融危机引发的房地产市场持续低迷，对国有房地产企业来讲无疑是雪上加霜，巨大的经营风险让企业管理者和决策层望而却步。然而，为了企业的生存与发展，必须研究出一条“国有房地产企业特色”的发展新路。2．3项目概况2．3．1项目地块

4、简介广州中铁国际广场项目(以下简称“该项目”或“项目”)座落于广州市天河区，占地面积12283平方米，其中可建设用地面积10217平方米，市政道路用地面积2066平方米，项目地块属”天河北中心商务区”。2．3．2项目经济技术指标到目前为止，该项目己取得建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用证以及广州市城市规划局于2008年12月批复的修建性详细规划方案。项目规划要点：容积率为8．99，建筑密度39．8％，建筑高度≤150米，绿地率20．2％。详细指标如下：1规划总用地：12283平方米；2规划建设用地：10217平方米；3总建筑面积：12

5、0880平方米；其中裙楼商业：11000平方米酒店式公寓：23000平方米写字楼：57900平方米地下车库面积：23752平方米架空层面积：5228平方米其中计算容积率面积：91900平方米不计容积率面积：28980平方米4综合容积率：9．O5总建筑密度：39．8％6塔楼建筑密度：32．5％7绿地率：20．5％8绿化面积：2094平方米9机动车位：581个其中地下车位：549个地上车位：32个2．3．3宗地现状地块平坦，西面的规划路位于项目红线内，尚未开通，其余三面临路。2．3．4交通状况项目500米范围内同时受到三大交通系统的支撑，出行便利；广州

6、火车东站：广深线和广九直通车的始发点，每天多趟列车往来；地铁一、三号线交汇，与市4内多个重要零售商圈连通；超过30条公交线路从广州火车东站总站发出，网络覆盖广州市内的各个方向；四通八达，交通状况良好。2．3．5项目周边环境及大市政配套项目所在区域有大量国内外大中型企业已进驻该区，该地段商务办公配套成熟。项目周边建筑密度相对较高，板块区域内住宅多为中高档项目；项目周边的东站商圈J下逐步形成，并和以天河城、J下佳广场为首的体育西商圈形成互动，商业氛围浓厚。到2009年底，广州天河区的五星级酒店将从现在的3家达到11家，新开业的五星级酒店均以国际品牌为主

7、；项目所在区域交通、体育、购物、医院等公共配套完善，生活、出行非常便利，具备发展高级公寓的条件。区域高档酒店式公寓项目相对缺乏，具有较大市场潜力。项目区域大市政配套状况如下l道路状况：项目紧邻广州市天河区主干道；2供水状况：市政供水；3污水、雨水排放：市政排水；4通讯(有线电视、电话、网络)：市政网络；5燃气：燃气管线已铺至地块周边；6供电：市政电网。3项目前期运作3．1国有房地产企业特点及分析笔者所在的企业是中国中铁集团的下属企业，是一个典型的国有房地产企业，集团公司的主营业务是房屋建筑工程总承包，与房地产开发属相关行业。2004年左右，由于尝到

8、了房地产开发为企业带来的丰硕“甜果"，开始大力进军房地产行业。仔细分析企业的现状，发现它有如下特点。3．1．1企业优点首先