关于不动产征税范围的思考

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1、关于不动产征税范围的思考[摘要]我国应当将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、农业税、耕地占用税合并为不动产保有税，其征税范围应当包括土地使用权和房屋所有权。同时，鉴于我国国民住房条件已有相当大的改善，特别是部分国民已把购买住房作为一种投资手段，制定法规对个人住房征收房地产税是适时和必要的。我国应该对个人住房征收不动产税，这是国外发达国家普遍实行的政策，应成为我国地方财政收入稳定的来源。　　[关键词]物业税；财产税；不动产保有税；免征额　　　　　中共十六届三中全会在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城

2、镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，提出了我国物业税改革的方向，也加快了地方税制改革的步伐。　　　　一、“物业税”与地方财政　　　　１９８６年颁布的《房产税暂行条例》与现在的社会主义市场经济的发展已经不相适应，与国际惯例更是相距甚远。１９９４年的税制改革虽然取得了巨大成功，但并没有触动到地方税制。在中央税收收入占整体税收收入的比重不断攀升，而地方税收却严重滞后的今天，地方税制的改革已是刻不容缓的紧要问题。　　实行分税制后，我国目前的地方税从收入角度看，是以营业税、城建税及所得税为主体税种。这种收入

3、结构与经济发展和深化税制改革的要求是不相符的。从长期目标看，地方税的现有主体税种都应改革，代之以新的税种。这些新的税种应既能保持中央政府有足够的财力进行宏观调控，又能使地方政府有稳固的财源，并有积极性来组织税收。借鉴国际惯例和我国的实际情况，只有物业税能够充分满足上述条件。因此，将物业税作为我国地方税体系的主体税种是十分必要的，而且是切实可行的。　　物业税与所得税、流转税相比，更适宜作为地方主体税种：（１）物业税属于收益税，房地产价值往往与地方政府提供的服务密切相关，可以影响人们的消费动机；（２）物业税的税基一般不容易流动，不会过多受到经济周

4、期波动的影响；（３）物业税的收入相对稳定，可以为地方政府提供稳定、可靠和充足的收入来源；（４）由于物业税的地域性强，对不动产课税比较便于地方征管。正因为以上这些优点，目前，世界上大多数国家都把不动产税作为地方主体税种。美国地方的财产税占地方财政总收入的２９％左右，占地方税收总收入的７５％左右。而我国目前房地产税收入占地方税收入的比重仅为５％，远远低于世界平均水平，也低于许多发展中国家水平。　　　　二、关于“物业税”的称谓、性质、课税对象　　　　国际上对房屋、土地征税通常并入财产税。财产分为动产和不动产，这基本上是按照财产移动后是否损害或减损财

5、产本身的价值来划分。不动产是那些不能移动或移动后即损坏其完整性或使用价值的财产；而动产是那些可以容易移动而不损害其完整性或使用价值的财产。　　狭义的财产税体系一般仅指财产保有税，即着眼于财产保有的事实而课征的税收。从法学角度上讲，财产保有是指对财产事实上的控制与支配，包括财产所有人的保有和非财产所有人的保有。因此，在世界各国的财产保有税制度中，纳税义务人既有规定为财产所有人的，也有规定为非财产所有人的。　　广义的财产税不仅包括财产保有税，还包括财产转让税。财产转让税是指对财产进行转让时课征的税收。按是否支付价款，财产转让可分为有偿转让和无偿转

6、让。有偿转让是指受让人支付价款的转让，如财产的出售或出租；无偿转让是指受让人不支付价款的转让，在现实生活中体现为财产的继承和赠与。　　我国拟开征的“物业税”实际上是一种不动产保有税。不动产是以土地为核心的与土地有某种联系的财产体系。土地的不可移动导致其上定着物的不可移动，可以一并纳入到不动产；同时，又有许多本来可移动的财产已固定或服务于土地或房屋建筑物的也成为不动产。我国提出的“物业税”是指，对拥有不动产的业主开征的课税。可见，我们所说的“物业税”实际上就是国际上财产税中的不动产保有税。我认为，“物业税”这个称谓对征税对象的描述不准确，我国应

7、当采用国际上的同一称谓，称为不动产保有税。不动产保有税主要指对保有土地与其上定着物（主要是房屋、建筑物）的课税。　　　　三、不动产保有税的征税范围　　　　不动产保有税在国际上是一种非常成熟稳定的税种，借鉴世界各国不动产保有税的征税范围，对于研究我国不动产保有税的征税范围是有积极意义的。尽管各国的不动产保有税采用了不同的税种模式，但将课税对象界定为不动产（包括土地和房屋建筑物）的做法各国是一致的。然而，由于各国对不动产产权的理解存在一定差异，因此，反应在课税对象上也有一定差异。在实行土地私有制的国家，不动产通常指土地所有权和房屋所有权；而实行土

8、地公有制的国家，不动产通常指土地使用权和房屋所有权。而不论是以土地使用权还是土地所有权作为课税对象，“统一名称、合并征收”是大多数国家房地产税收政策的一个重要特征。