基于分时度假理念的酒店住宿产品研究

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1、基于分时度假理念的酒店住宿产品研究内容摘要：分时度假引入我国酒店业已有许多年了，但在其发展历史以及概念内涵等方面一直存在诸多误解。本文介绍了国际分时度假的产生和发展过程，澄清了与分时度假相关的一些基本概念，同时总结了国际分时度假发展中有益的经验，以期促进我国酒店分时度假发展的进程。　　关键词：分时度假酒店住宿产品　　　　分时度假理念　　　　（一）分时度假的内涵　　分时度假（Timeshare，又称VocationoiniumsInternational）公司成立，其总部设在美国印第安纳州，是世界首家分时度假交换公司，它与

2、1976年组建的II（IntervalInternational）公司皆为目前世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。分时度假交换公司使度假时段使用权可以在全球范围内实现交易和置换成为可能，是酒店推行分时度假产品的主要渠道和中介机构。　　据统计，目前全世界范围内的分时度假酒店一共有接近6000家，这些分时度假酒店分布在100多个国家。而且全球范围内分时度假酒店的分布也呈现相对集中的特点。分时度假酒店的分布主要集中于各大洲的经济发达地区，这与分时度假的发展条件密切相关：良好的投资环境。分时度假的开展依托于完善的接待条件，只有经

3、济发达地区才能比较容易地吸引投资，兴建酒店等高档硬件设施；优越的自然环境。只有自然资源优越的地区才能吸引旅游者前来消费；先进的技术环境。分时度假交换的实现，在技术上需要有大型的计算机网络系统支持，这种高要求的电子商务技术只有在经济发达地区才能得以实现。　　　　酒店分时度假产品及其特点　　　　（一）分时度假酒店　　分时度假酒店（Timesharehotel）也称为“时权酒店”，由瑞士企业家亚历山大．耐首先提出，是分时度假理念最初的表现形式。分时度假酒店向消费者出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，消费者可以在每年固定

4、的时期阶段享受该酒店的住宿权和酒店提供的各项服务，也可以将该权利通过转让、馈赠、继承等方式转移给其他人。对于酒店而言，不但要向消费者提供住宿时权，还要加入分时度假交换网络，使购买单体酒店时权的消费者能够有机会在更广泛的地域范围内交换得到其他旅游酒店的住宿时权。也就是说，当消费者购买了一家酒店的住宿时权，而又不愿意在同一个地方再次度假时，就可以用已购买的时权去交换酒店所在分时度假交换网络中其他旅游区任何酒店相应时间内的住宿权。时权酒店出现在20世纪70年代，分时度假交换系统的应用使其备受青睐，它满足了人们定期休假的需求，但

5、一定程度上也限制了购买者度假的时间和地点。随着互联网和通讯技术的成熟以及大批跨国饭店连锁集团的成立，时权酒店的产品和服务也越来越丰富，并逐渐衍生出多种新的分时度假服务模式，如期权制和点数制等。　　期权制是指购买者可以将其对某地某个酒店在未来一定时间内的使用权上市出售或者转换成其他地区的其他旅游产品。点数制是用点数来衡量酒店住宿产品和娱乐设施的价值，并以点数标价。顾客一次性购买一定的“点数”，就可在分时度假交换系统内随意换购不同档次、不同类型的度假产品，并且可以选择消费地点、房间的大小、住宿时间长短以及每年来度假的次数等，

6、是消费者在度假需求上具有更大限度的自由选择性。　　（二）产权酒店　　产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，每年居住一定期限，其它不居住时间的住宿权委托酒店管理方面经营、自己获取客房利润分红的经营模式。产权酒店的每间客房拥有独立的房产证，可转让、抵押、赠送、继承等。一般情况下，购买者是通过银行按揭的方式取得酒店房屋产权，私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后，通常每年确定自己的住宿天数，其他时间交由酒店管理公司作为酒店客房对外出租经营，然后用每年获取的租金和经营收益缴纳银行贷款，最后获得酒店物业

7、的所有权。通常少数家庭购买产权酒店的目的是度假，大多数是公司企业购买，为了员工休假、企业会议以及接待宾客使用，或是用于作为房产投资，获得收益。　　（三）比较分析　　目前，在我国普遍存在一种概念上的误解，将时权酒店和产权酒店混为一谈，有的还笼统地用其中一个概念代替分时度假酒店。其实，时权酒店和产权酒店是酒店分时度假产品的两种类型，两者之间存在相同点和不同点。　　相同之处是两者都是分时度假理念应用于酒店业的产物，改变了酒店传统的以天为单位的单一住宿模式，并将酒店的住宿功能多样化。两者的不同之处为：出售的基本内容不同。对消费者

8、来说，时权酒店的出售对象是房间的住宿权，即物业使用权，用时间单位计量，而产权酒店的出售对象是酒店产权，即物业所有权，开发商是将酒店物业分割成为独立的产权单位出售的；购买目的不同。时权酒店的消费者以单个家庭为主，主要目的是居住和交换，而产权酒店的购买者以企业为主，是一种公司的投资方式，投资房产以获取分红，而时权酒店则不