火柴厂和大三角片区项目投资可行性研究报告

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1、火柴厂和大三角片区项目投资可行性研究报告1目录总论2一、项目背景2二、项目简况及取得条件2三、可行性研究结论2第一部分项目基本情况3一、宗地位置和交通3二、地块现状及交地条件5三、用地性质及规划指标5第二部分区域房地产市场分析5一、某概况5二、经济指标分析8三、项目区域市场研究8四、项目区域特征9五、量价关系10六、客户构成11七、区域客户构成12第三部分项目初步定位分析13一、形象定位13二、产品定位13四、价格定位15第四部分项目实施进度计划15开发时序15第五部分项目运作机构及人力资源配置15第六部分经济预测及财务评价16一、测算假设条件16二、经济分析结果16三、

2、财务评价指标17第七部分不确定性及风险分析17一般性风险分析及应对策略17第八部分项目优劣势分析18一、优势18二、劣势与规避措施18三、潜在机会19第九部分结论、建议与重大风险提示19附表1、项目地块各项指标表20附表2、地块基本经济测算表211总论一、项目背景为实现某集团有限公司的战略发展目标，拓展集团荣获国家“广厦奖”的“城市主人”品牌影响覆盖范围，实现区域战略布局，根据公司战略发展目标和市场开发计划，我们对某火柴厂和大三角片区项目进行了可行性研究。二、项目简况及取得条件项目简况：项目地块位于某市市中区古运河畔，东临京杭古运河和贯穿南北的主要道路共青团路，西有南北主

3、干道王母阁路；东西向城市主干道车站西路将火柴厂和大三角地块分为南北两块；并处于某市中区和北湖新区交界地带，是某政府“三河六岸”重点打造区域，环境优美，交通便捷，周边有火车站、汽车站、人民医院、学校、银行等城市配套，功能齐全，生活方便，是宜居宜商的理想生活区域。2013年5月23日，某集团与某市中区人民政府签订了某火柴厂和大三角片区改造项目合作协议书，确定为城中村拆迁改造项目。根据政府提供的数据，用于可开发的建设用地是233亩，容积率3.0，商业建筑规模比例占15%左右，适合建造高品质的古运河畔上的新型高端城市社区。现状情况，火柴厂地块目前为净地70亩；大三角地块是毛地24

4、0亩，用于可开发建设用地163亩，拆迁安置用地77亩；预计地块在补充协议签订后一年内交付。项目取得成本：2727根据政府提供的用地面积、容积率等规划条件，以及地价250万元/亩计算，项目土地成本约5.825亿元左右。项目取得条件：政府采用项目预出让，零收益方式，选定某集团为唯一地块竞买人资格，由竞买人出资政府拆迁为净地后，公开出让给唯一竞买人。在完成预出让后，可以先净地挂牌火柴厂70亩，大三角地块拆迁安置后可用于开发地块163亩，净地后挂牌出让。付款要求：签订投资合同进行预出让征集竞买人资格时，需要支付项目竞买保证金，数额为前期拆迁补偿资金等额；土地出让金可采用先交后返的

5、方式，回迁安置房由某集团开发建设，政府回购安置房。本项目可以先行开发火柴厂净地，待大三角地块拆迁完成后再进行开发，形成分期滚动开发模式，减少前期资金投入。三、可行性研究结论按假定条件地价250万元/亩，容积率3.0计，可开发用地1553334.11平方米，可开发地上建筑面积约46.6万平米，楼面地价1250元每平方米，项目总投资（含税费）约26.53亿元，销售均价暂按7205.45元/平方米，实现销售总收入约33.58亿，扣除销售税费、土地增值税后，可实现利润总额约4.83亿元，实现净利润约3.99亿元（见附表一和附表二）项目取得后，将落实当地政府对项目具体实施规划要求，

6、并针对周边物业现状认真进行规划设计，做到准确定位、充分发掘项目潜力，打造某古运河上的新型高档城市社区，最大程度的实现经济收益。2727第一部分项目基本情况一、宗地位置和交通项目用地位于某市车站西路南北两侧，古京杭大运河畔。项目用地东临京杭古运河，市区东西主干道车站西路将地块分为北火柴厂地块，南大三角地块。可开发占地面积155334.11平方米（233.0亩），容积率为3.0，可开发地上建筑面积约46.6万平米，其中住宅41.3万平米，商业4万平米，SOHO1.3万平米。本项目至曲阜机场、曲阜高铁站和某火车站：项目距距某曲阜机场30公里；距曲阜高铁站50公里；距离某火车站仅

7、1公里；距某市汽车总站不到1.5公里。项目交通便捷，主干道车站西路横穿地块，东有南北通道共青团路，西有南北动脉王母阁路，距离某商业中心约1公里；周边商业繁华，配套齐全，银座商城、贵和商城、运河城、秀水商城等商业，第一人民医院、某八中、医院、学校、银行等一应齐全；项目周边环境优美，水树相映，东为京杭古运河，河水清澈潺潺，两岸垂柳成荫；区位优势明显，是某市区不可多得的地块之一。宗地位置和交通条件如下图2727二、地块现状及交地条件1、宗地现状（1）地势情况：项目地面平整，火柴厂地块地势较高，有一定的坡度，大三角地块地势稍低。（2）