滨湖花园推广思路24(1).doc

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1、滨湖花园推广思路目录——一视而过，一手掌握A.序言B.提出问题C.分析问题1、客层分析2、产品力分析3、项目机会4、项目威胁D.解决问题1、核心策略2、广告定位3、产品力诉求建议4、媒体炒作E.策略表现1、价格策略建议2、SP活动3、案名LOGO4、VI延展序幕篇——敲开希望的门，美丽与哀愁总是站在一起向我们微笑滨湖花园徐州城风景区内超级湖景高尚生态社区这里，是繁华都市中弥足珍贵的一方养身乐土；这里接壤着繁华，同时又孕育着一片天堂，让每一个懂得善待自己的人，容易找到一个梦想的家园，去享受梦寐以求的生活。问题篇——我有我观点●如何销售“徐

2、州第一豪宅”●如何引导徐州人的购房心理●如何让消费者选择住进社区房●如何有效控制大盘的销售和推广节奏●如何推广本项目中无法看到湖景的房子分析篇——我的态度，我的方式1、客层分析——选择被城市支配还是自由驾驭生活？你有享受和挥霍的权力a私营业主。由于当地煤矿业较为发达，此类客群多为小型工矿主。他们的工作相对繁重，因此在有了积蓄后自然去寻求一种舒适的生活享受，同时也想借此显示自己。b个体经济者。其祖籍也许不在徐州，个人想借购房作为深入城市的跳板，成为城市中的真正一分子。c政府公务员。多在政府、行政单位上班，年龄30岁左右。刚结婚的他们渴望拥

3、有一片属于自己的天地，利用自身稳定薪金、住房公积金、银行贷款及双方父母的资助完全有能力供房。d隐性富人。喜好安静的自然生活，可能假托亲属或朋友的名义在此登记购房，家产收入丰厚，并非首次置业，极力要求生活品味。2、产品力分析——寻找一个俯瞰的角度a优势●地理位置优势地处徐州市云龙湖风景区内，依山靠水，位置唯一性很强●景观优势尽享云龙湖景与云龙山景，景观优势无可比拟●环境优势与云龙湖风景区一体，环境幽雅宁静●规模优势50万㎡的建筑面积，超大规模的整体规划，便于摊低各项建设成本，同时便于整体推广，形成规模效益●规划优势项目处于前期规划阶段，可

4、塑性很强，可根据市场变化调整规划设计●户型建筑优势考究自然优势，以人为本，结合最优秀的生活方式，尽显生态特色，享受城市中的生态家园b劣势●配套劣势远离闹区的繁华，某种程度上造成生活上的不便●自然劣势临湖带来室内不可避免的潮湿●地域性劣势徐州房地产市场地域性强，相对本项目巨大的供应量来说劣势明显。●项目展示劣势目前项目属于远期楼花，由于开发周期较长，本身展示性不强，面临许多不确定因素。后期工程势必对前期入住的业主造成干扰，物业管理无法保障，同时带来噪音污染●价格劣势滨湖花园定价在2500-3000元/平方米（均），相对于徐州其他楼盘价格较

5、高●客层劣势项目规划中定位为高档楼盘，各单位总价较高，客户层面狭小3、项目机会——建筑也是风景的一部分●中国房地产热潮席卷全国，蔓延到各大、中、小城市，带来房地产经济前所未有的膨胀●相对于其它，房地产投资较为稳妥，可直接使生活收益●随着国家福利房、微利房的取缔隐没，购房越来越成为百姓生活的必须●来自深圳的专业规划和设计，将大大促进整个项目的整体形象4、项目威胁——我要寻找属于我的自由●本项目所处位置的西北方向一小社区，同是依山傍水，相对较低的价格无形中造成威胁●由于项目本身体量较大，若销售节奏把握不足，易形成烂尾局面●对于徐州市内其它楼

6、盘而言，房价高出一个层次解决篇——恋上一片山水的天然，因为这昂贵的恩赐，我变得富有1、核心策略——做生活的主宰2、广告定位——适合我的风景才是最美USP：山水景观BI：生活性豪宅Position：徐州富人区核心策略：城市·家·山水滨湖花园——卓尔不凡的、尊贵的、优越的、现代的、独特的生态的、天赋的、大自然的、山水之间的超越品味的、富涵底蕴的、文化的3、产品力诉求建议——给予我特别的方式炫耀自己●增加智能化设施●提供私人管家式服务●入口大门进行独特处理，体现尊贵气势。如大门可设计为与路高差6-8m，俯瞰景观，一览无余●阳台北面朝向，尽享湖

7、景，同时在客厅采用大幅落地玻璃凸窗，增强采光与观景●售楼处可设在坝上，便于一眼望见湖景。脚底地板选用透明钢玻璃，让湖水亲近得就在脚下●在看楼现场设置专门仅供住户使用的滑艇●利用增加水上运动（如游泳、水上芭蕾、跳水等）、游乐设施等活跃现场售楼气氛，带动人气●以水主题为推广概念，深度挖掘有关云龙山、云龙湖的历史和人物，放在小区园林内，作为一大特色●在园林内部建立水系统（如人工内湖、泳池等），延伸水主题●湖的对岸设木站道，让看客与湖亲密接触●建少量实品房，最后连同期房一同销售，其间只供看楼观赏，引起消费者的强烈好奇●部分大户型实行预约看楼，体

8、现消费者的尊贵身份●投放看楼专车便利客户，考虑为“云龙湖免费观光专车”●销售前期以市调形式展开，深入客层进行调研，通过SP活动加大宣传影响力附：会所建议（目标：为业主营造健身、时尚、快捷生活方式的同时，提升