国际花园策划报告

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1、（国际花园）策划报告学员姓名：薛勤~00五年八月于北京目录—、本案概况・4二、产品研判・51.地段分解2.环境分解3•产品分解4•产品抗性5.地段抗性6.市场抗性市场研判1.区域市场分解2.竞争对手分解四、目标客源预测・14・五、项目的定位・15・六、项目价格布署・17・七、整盘概念的导入&塑造・181.整盘概念的指导意义2.整盘概念的塑造3.产品概念塑造金字塔模型4.概念设计的组合八、案名建议・22九、广告总精神・23十、推广思路・241・终极推广目标2.战略动作3.推广思路十一、推广战术组团・28・十二、产

2、品卖点与推广概念转化・31・十三、各阶段广告推广策略•32・十四、假日、工程结点广告安排•38・十五、媒介策略及预算•39・十六、现场包装•47・十七、LOGO建议•49・十八*附录：楼盘识别系统目录(VI)（略）・50十九、附录：平面表现样稿（略）・50—、本案概况1•地理位置：本案所处地块东邻东三环，北侧紧邻北京中央商务区（cbd）南端，位于cbd核心区（国贸）正南侧约400米，与国贸长安街南侧银泰中心、建外soho、中环世贸中心隔河（通惠河）相望，距机场约25分钟车程，处于国贸黄金十字的南端2.占地面积：

3、□拟规划建设用地面积为5.08ha（含公交停车场0.29ha）；□其中1・1#地占2・59ha；8#地占2.49ha□容积率3.46（建设用地面积含公交停车场）：以本指标为准□建筑控制高度：控高80m；1.建筑总面积:约206750平方米2.容积率：3.463.绿化率：1#地31%；8#地33%4.开发商：国内某知名房地产开发企业5.规划商：某知名规划商二、产品研判1.地段分解紧临CBD,三环路内•钳金地段□该地块东邻东三环，北侧紧邻北京中央商务区（cbd）南端，位于cbd核心区（国贸）正南侧约400米，与国贸

4、长安街南侧银泰中心、建外soho、中坏世贸中心隔河（通恵河）相望，距机场约25分钟车程，处于国贸黄金十字的南端□此地段交通方便、生活配套成熟□另外，本案位于CBD核心区与CBD南区住宅交界处，仍处于CBD辐射带Z内兼有两大区域项目特点，截流了两大区域的客源，可为本案积累大量的客源□从这些地段属性而言本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件1.环境分解紧临三环路・交通路线众多•出行便捷通畅本案周边的交通线路还是比较多的，有地铁十号线及十数条公交路线对本案冃标客源有相当大的吸引力也为这个区域商业经济的繁华提供了先

5、决条件。周边高档写字楼林立•贵族气氛浓厚看一个地方是否有高贵的气质最直接的反映现彖就是看这个地方的地段价值及周边环境从木案所处的地段环境而言以国贸中心为首的周边高档写字楼、驻外机构、外资企业林立所带来的贵族气氛相当浓厚紧临CBD中央商务区・目标客源丰富本案所处正是CBD中央商务区核心辐射Z内这样的地理位宜具有及高的投资回报率及牛活品质极易吸引在这个区域投资、工作的客源丰富了本案的客源层面1.产品分解实力团队•强强联手•成就高尚产品无论是从投资开发到设计施工及其它相关单位都是知名的企业，强强联合。从某种角度，这也

6、是发展商的i种实力和追求品牌品质的体现。该发展商在北京所开发的其它项目为其高尚品牌作累积通过几个项目的开发，该品牌在北京市场已拥有了一定的知名度。打造高尚住宅的气质己经在市场上有了先期雏形。高舒适、高便利性•高品质生活保证小区主要以高层板楼为主，体现时代感，现代、时诣、高贵围合式封闭社区将高尚的品味强调私家性小区规划为围合式封闭社区，广河东二、三路，光华北街设商业使得住宅既与商业相对独立同时通过景观的连接又达到了相对的统一，最人限度避免不同层次消费客源的相抵触的情况简约现代、地域标志•打造完美的高尚晚期现代主义

7、，理性、简约而极貝•美感，色彩亮丽于周边项冃建外SOIIO、苹果社区、世桥国贸公寓、富力城等中脱颖而出，成为东三环国贸桥上即町注意的标志性建筑景观建筑和谐统一•移步换景园中有园景观设计在预留充分的覆土层实现高大植被种植以外，推陈出新，使得景观打建筑达到和谐统一，小区内部可谓移步易景，大小园林组合、多层次分隔丰富景观空间。比较注重软性的景观；同时乂加上部分的硕性景观，与之相结合保证了景观的完整性。建筑形态丰富•满足多层次需求多样化的产品形态满足了不同人群的消费需求。颠覆欧陆风格•张扬极简主义小区整体简约现代派的建

8、筑风格，不像该品牌其它项目欧陆风格那样厚重，迎介了现代人对生活简明时尚的要求。立面摆脱传统•造型顶具有韵律感外立血采用大血积玻璃及暖色调，现代简约、华贵而貝有跳跃性。屋顶采用造型板设计，极具韵律感。强调城市地标•诉求个性小区北侧板楼拔高，满足项冃城市地标性建筑的公建含义，让小区个性得到彰显。水景喷泉演绎如诗如画的城市悠闲生活水景喷泉用真实的景观元素表现生活的纯美悠闲，在紧张忙碌的CBD