商业项目策划-商业项目

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1、商业项冃策划-商业项冃K商业基础资料》1行业介绍51.1零售业的演变史51.2零售业的发展趋势6121国际零售业发展趋势61.2.2国内零售业发展趋势72商圈介绍92.1商圈含义92.2商圈的构成102.3商圈分析102.3.1商圈分析的必要性112.3.2商圈分析应考虑的因素112.3.3影响商圈大小的因素123零售业态的介绍133.1业态概念133.2-业态分类133.2.1国际上零售业态的一般分类133.2.2购物中心也不能作为独立的零售业态。153.3业态特点153.3.1门货店departmentstore(Dept.)153

2、.3.2超级市场suPermarket(S.M)153.3.3大型综合超市generalmerchandisestore(G.M.S)163.3.4便利店(方便店)conveniencestore(Cv.S)163.3.5专业店s9eciatitystore(S.S)173.3.6专卖店exclusiveshop173.3.7购物中心shoppingcenter(S.C)183.3.8仓储商店discOlIntstore183.3.9家居中心homeccntcr(H.C)194零售业种介绍194.1业种分类19消费品194.1.1从使用

3、目的上分类194.1.2从购买习惯上分类选购品204.2业种特点204.3品牌介绍204.3.1品牌的概念204.3.2殆牌在市场营销屮的作用与意义205商业客户介绍215.1零售客户215.1.1客户类空215.1.2客户及品牌调查215.1.3商场与客户的基本合作方式215.1.4弓I进厂商和品牌的原则225.2餐饮娱乐休闲客户226商业项冃市场调查分析226.1生活结构调杳22人口结构22家庭户数构成22收入水平23消费水平23购买行为236.2城市结构调查23地势结构23交通情况23地段的调查23各项机能的调查23城市规划调

4、查246.3零伟业结构调查246.3.1城市商圈的调查246.3.2零售业态的调查246.3.3零售业种的调杳246.4消费者的调查246.4.1购买习惯的调查246.4.2购买能力的调查246.4.3购买量的调查246.5竞争对手的调杏246.5.1场所调查246.5.2商品构成调查246.5.3人流调查257商业物业的开发257.1商业物业的开发理念257.1.1项H选址和市场调查要注重地段的商业价值257.1.2项冃定位须有差异性。257.1.3规划设计坚持创造高质量的商业空间267.1.4购物中心内部动线纽织要求引导性。267.

5、1.5购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用277.1.6商业项II讲求内部绿化景观。277.1.7商业项bl讲求商业灯光照明。277.1.8商业业态分布规划也会影响局部规划设计商业物业内的经营八较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心內部个经营户区域的设计,建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。277.2商业物业的招商租赁277.2.1购物中心的决算277.2.2招商和承租户选择287.2.3承租户租金287.3商业物业的管理理念297.3.1具有“统一管理，分散

6、经营”的特点297.3.2商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。298购物屮心的各种模式和特点31&1.1按开发商背景及购物屮心经营管理的模式分类318.1.2按购物中心的商场面积规模分类328.1.3按购物中心的定位档次分类338.1.4按购物屮心的选址地点分类338.1.5依据国际购物屮心协会的分类338.1.6按购物中心的业态复合度的程度分类348.1.7按摩尔购物中心的外观分类341行业介绍1.1零售业的演变史众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物屮心和无店

7、铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量牛产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成木、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延仲。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业牛产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场F,谁适应工业生产的耍求，谁就能生

8、存发展,此时的流通业只是“桥梁”和“渠道”作用。然而在买方市场下，尤其是在今天人们的物质需求已获得和对满足,供给H愈过剩的情况下，虽然“供给决定需求“仍具意义，但消费者已成为主宰市场的绝对力量,只有那些胜任