公允价值计量模式下投资性房地产信息披露分析

《公允价值计量模式下投资性房地产信息披露分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、公允价值计量模式下投资性房地产信息披露分析【摘要】公允价值计量模式运用于投资性房地产将更真实反映资产的实际价值，同时，财政部证监会也发布法规对公允价值计量的会计信息披露做出相关规定。本文从选择公允价值计量投资性房地产的上市公司年度报告着手，揭示其信息披露存在的问题，对公允价值计量的信息披露后续规范展开探讨。【关键词】投资性房地产公允价值信息披露近几年，我国房地产市场蓬勃发展，上市公司的物业价值得以快速增长。2007年1月1日实施的新的会计准则体系引入了公允价值计量属性，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称CAS3）规定有确凿证据表明投

2、资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。新会计准则体系对公允价值的推广使用达到了与国际会计准则趋同的目的，能使提供的会计信息更具决策有用性。上市公司的利益相关者主要从公布的年度报告中获取相关信息。信息披露的不完善将影响会计信息质量，不利于信息使用者进行决策。一、公允价值计量投资性房地产的信息披露要求1.财政部相关规定。CAS3第19条规定：企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者

3、权益的影响。《企业会计准则第30号——财务报表列报》应用指南指出，报表附注应披露的信息除CAS3规定的外，还要求披露公允价值金额的增减变动情况，披露公允价值变动收益的、本期发生额、上期发生额。2.证监会相关规定。为了规范财务信息的披露，证监会也对公允价值计量投资性房地产信息披露做了一系列规定。2007年12月27日实施的《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号——年度报告的内容与格式（2007年修订）》（以下简称《年报准则》）要求披露信息包括投资性房地产公允价值的取得方式或采用的估值技术等。《发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性

4、损益》（2008年12月1日实施）指出非经常性损益项目包括“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”。《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号——公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》（2008年12月31日实施）要求披露公允价值计量相关的内部控制，包括采用估值技术、确定公允价值的方法、相关参数的选取等。《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2010年1月1日实施）对公允价值计量的投资性房地产规定更为详细。《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号——年度报告的内容与格式（201

5、2年修订）》（2013年1月1日实施）主要从大幅缩减年报摘要篇幅、简化年报全文披露内容、降低信息披露成本等方面调整披露内容，对公允价值计量相关内容的披露影响不大。二、公允价值计量投资性房地产信息披露存在的问题从年报来看，截至2011年12月31日，拥有投资性房地产的上市公司有883家，累计有27家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产，笔者对这27家已披露的上市公司进行年报分析，取数据时间从2007年到2011年，发现尽管披露内容及格式在不断完善中，但仍存在一些问题需要改进。1.上市公司对披露项目理解存在偏差。（1）“计入权益的累计公允价值变动”

6、项目披露。《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》要求以公允价值计量的投资性房地产披露“计入权益的累计公允价值变动”，据笔者对上市公司年报统计分析，该项目金额的填制主要存在以下几种理解：第一种是认为自用房地产或存货转换为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额（不扣除递延所得税），如世贸股份2009年年度报告披露的金额为518429308.71元，即为当年存货及固定资产转为投资性房地产公允价值大于账面价值的差额。第二种是理解为当年转换为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额扣除递延所得税后计入资本公积的金额，如中航地产2

7、011年度报告中披露的金额为112378652.55元，即为因转换投资性房地产而增加的资本公积。第三种是理解为投资性房地产公允价值变动合计金额，如沱牌曲酒2009年度报告披露金额为2176965.70元。除上述几种填制情况，还存在较多上市公司没有披露及披露明显错误的问题，如金宇车城2011年度报告披露金额为-49230037.78元，即为表中差错数据。金融街2010年和2011年度报告未披露该项目金额。（2）“递延所得税”项目披露。CAS3第11条规定采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值

8、为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。税法不承认未实现的公允价值变动损益，仍然以