地下停车库的物业价格评估案例分析

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1、地下停车库的物业价格评估案例分析国际评估准则委员会前主席格来格。麦克纳马拉　　国际评估准则委员会（IVSC）由世界评估行业的若干主要组织为全球经济利益和全球经济的发展而提议设立，并最终于八十年代初正式创立。IVSC的建立有利于促进一项评估协议的实施，该协议包括：　　1.为那些已经建立评估规范和评估准则的国家提供能被全球接受且一致采用的实务操作准则；　　2.为那些尚未建立评估规范和评估准则国家的评估学会或协会中的评估师们提供一个可以直接采用的或作为他们自己制定准则可参考的基础框架；　　后一种就是中国资产评估协会所采用的方式。他们应用已经定

2、期发布的国际评估准则作为基本框架，并且，随着向市场经济的逐步过渡，有选择地采纳那些适合的、与中国经济发展需要相一致的建议及准则。　　正确理解IVSC现行发布的准则是由全球60多个国家经广泛而深入的讨论后得出的，这一点非常重要。因此，它并不是由任何一个国家、一个协会或组织所产生的，而是在世界范围内推荐应用的最佳实践后得出的一致观点。　　有关这种广泛而深入讨论的一个典型范例就是在IVSC已发布的准则中“市场价值”一词的定义，该定义是评估业务实践的基础。在IVSC的早期，“市场价值”定义的内涵被当时持有异议的各协会代表激烈地争论，数年以后才达

3、成现行的版本。更为重要的是，现行定义的产生不是迫于某一个国家的压力，而是在世界范围内广泛应用及实践后得出的一致意见。　　祝贺财政部和中评协以自己的方式完善地制定了中国的评估准则。今天，我们在此见证了另八项评估准则的发布，这是对你们国家评估行业更深入的支持与指导。　　迄今为止所完成的工作，阐明了国际评估准则的基本概念，并正确地发展为适合中国经济环境和执业实践的一套准则。一个很重要的起点是已经制定了职业道德准则，这对于一个执业实践很大程度上依赖于主观判断的行业非常重要。今天发布的基本准则覆盖了以下范围：　　（1）业务约定书；　　（2）评估报

4、告准则；　　（3）评估程序准则；　　（4）工作底稿准则。　　作为补充的更专业化的文档包括：　　（1）机器设备评估准则；　　（2）不动产评估准则；　　（3）以财务报告为目的的评估指南；　　（4）资产评估价值类型指导意见。　　这些吸收了国际评估准则基本概念并实际应用到中国评估实践中的文件是非常重要的，这与许多国家的做法相一致。举例来说，我的国家（澳大利亚）已经采用了国际评估准则并以辅助性文件加以修订补充，以满足澳大利亚经济发展的需求。　　随着我们都在逐步采用国际会计准则（澳大利亚2006年），以统一的评估实践作为补充是非常必要的。　　所有国

5、家的政府都应该感激能从统一的评估实务中产生可观的经济利益，当然，这直接源自评估准则的发布。不动产和财产是每一个国家国民生产总值中重要的组成部分，出于多种原因，它的准确报告有助于经济的有序管理。任何国家经济战略的实施都是一个复杂的事务，而在近几年里，跨国活动使它更具复杂性。财产，特别是有形资产，对国际投资者的吸引力变得更加明显，而依赖于被认可的评估准则对其得出的精确报告，对任何一个政府都显得十分必要。