2011年年昆山房地产市场报告2011年10月数据

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1、2011年年昆山房地产市场报告一、2010年昆山房地产市场回顾2010年注定又是一个能够被记录到中国房地产发展历史的年份：从年初席卷全国的房地产疯狂到“417”新政后的冷清，再到8、9月份的回暖所引发的二次调控，整个2010年的楼市就在调控与涨价中度过。大浪淘沙，只有经历过真正的风雨，才能知道彩虹的绚丽。又到了年度盘点的时刻，我们希望通过对2010年度市场的动荡，真正摸索出昆山楼市发展背后所隐藏的真相。摸清了昆山楼市发展的动力与阻碍，才能让我们在即将到来的2011年度中，小心的让昆山楼市之帆平稳起航。福美来代理深耕昆山楼市三年有余，深刻的理解了昆

2、山的市场变化与市场参与者的需求变化，也希望借此机会，能与昆山楼市发展的参与者们，共同探讨未来之路将会去向何方。 通过对昆山楼市最近10年来的成交价格可以看到，昆山房价从1998年来一路走高，在2009年楼市大热的市场背景下达到了最高点6400元/平方米的价格水平。其中最近三年07年到09年的涨幅最为明显，09年的价格水平相较于07年上涨了大约50%。而2010年，在昆山市场上基本上已经很少看到价格在7000元/平方米以下水平的楼盘，同时，豪宅类项目更在2010年层出不穷，开盘价格也创纪录的达到了12000元/平方米的水平，甚至更高。事实上，从成交

3、均价走势图上可以很明显的看到昆山楼市的价格增长有两个明显的加速阶段，第一段是从2001年-2005年，第二个阶段是从2007年-2009年。第一个阶段的上涨相对比较温和，主要的动力在于过去低估价值的理性回归。而第二个阶段的上涨则快速而有力，具体原因又如何呢？下面我们将选择从2007年的成交量的数据，来看看这个快速涨价的背后有何原因。数据来源自福美来代理统计，略有误差 从月度成交成交套数可以清晰的看出，昆山楼市年度成交特点非常鲜明：每年的1、2月份是昆山楼市最为清淡的时期，成交套数在1000-1500套左右；每年的4、5月份及9、10、11三个月份

4、则是昆山楼市成交活跃的时期；正常水平的楼市成交套数则在3500-4000套左右。从2009年的月度成交数据则可以看到，成交套数飞速增长，从5月份开始，甚至实现了月度销售套数8000套的水平，如此旺盛的成交，如何不能让成交价格有飞速的增长呢？如果持续关注昆山楼市，我们会发现，2009年是昆山楼市的转折年，在这个楼市投资飞速增长的时代，动力源自于上海及江浙等外区域客户的导入，昆山楼市的成交主体从本地自住转向了异地投资。而如此的趋势将继续延续，成为未来昆山楼市发展的主旋律。那么，让我们看看2010年的昆山楼市！表格制作：福美来代理市场部 走向依旧清晰：

5、1月延续了2009年的火热成交，2月则回复传统的淡季，3、4月份迅速增长至平均水平，5-8月份则是惨淡的淡季，9-11月又是一波成交的高潮。整体而言，与2009年相比，成交量的缩减非常明显，价格的大幅上扬是抑制昆山楼市成交的主因。如果深入的分析2010的走势，我们可以把2010年分为三个阶段： 第一阶段：1-4月，异地客户投资昆山的火爆。延续2009年的投资火爆场景，2010年的开年非常精彩，“日光盘”成为当时楼市的常态，成交价格迅速的攀升也是当时遍布各个楼盘的普遍现象。 第二阶段：5-8月，政策威力惊人。“417”调控的威力也对昆山楼市产生了立

6、竿见影的抑制作用，低迷的市场成交甚至只相当于往年最为清淡的2月份的成交水平。此时异地投资几乎绝迹，甚至本地正常的居住需求也因为楼市的寒冷而退缩。但此时开发商对于调控相对麻木，并没有以积极的心态来应对市场发生的巨大变化，楼市在僵持中前行。 第三阶段：9-11月，促销回笼资金唱主角。9月是传统的金九银十的开头，过去4个月中被抑制的自住需求开始缓慢入市，“929”的调控打破了调控放松的幻想，从10月份开始，席卷昆山的促销降价成为了楼市的主角。过去报价9000元/平方米的楼盘，最新报价甚至只到了7500元/平方米的水平，降价10%-15%以获取快速的年度

7、回款成为唯一选择。这样的价格调整也获得了消费者的认可，市场成交量的放大也成为了必然。——2010年度月度成交排名前三甲—— 从排名前三甲的楼盘又能看到第一阶段中的主力楼盘均是以上海等异地投资客为主体的楼盘，而第三阶段的回暖则是本地楼盘降价促销所撬动，11月份的前三甲楼盘又被异地投资客为主的楼盘夺得。昆山楼市成交的核心动力一目了然：合理价格下的本地需求+投资空间明显的异地投资需求。在房地产行业宏观调控持续深入、中国经济走向通胀时代的大背景下，昆山楼市其实面临着两难的抉择：通胀背景使得房地产投资需求依旧旺盛，而宏观调控对于投资的抑制作用又持续存在；昆

8、山经济的高速增长，推动了本地需求的不断成长，而昆山城市固有的投资价值又吸引着外区域投资客户的目光。可以判断，2011年的昆山楼市仍然会在