深圳市商业地产策划案例

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1、深圳市商业地产策划案例上世纪80年代末，地处特区西部的南山区，还是一个相当偏僻的行政区域，在深南大道尚未开通之前，仅有今天的国都高尔夫花园和五洲宾馆之间的一条小路通往南山。其时，南山的商业物业一直处于自给自足的闭合市场状况，居民的消费主要依靠长期以来自然形成的小商业街和零散网点提供，商业发展处于封闭而又松散的落后状态。家乐福进驻初步形成辐射力到了1995年，深圳市中心区西移工程开始启动，南山的市场前景才得以受到关注。而大商业的形成，当以1996年4月人人乐南山总店开业为起点；同年，世界零售业老二“家乐福”进驻南山常兴路，使这个区域初步形成了一定的商业

2、辐射力，并吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。滨海大道通车重组商业格局1999年10月1日，滨海大道正式通车，南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟，众多房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区拔地而起。随着大量新增居民的涌入，南山商业格局开始重新划分，旧的商业街开始改造和没落，新的商业形态和新的商圈逐步形成，其中最为典型的是南山专业市场的火爆以及蛇口沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。整体性连续性在进一步增强2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的

3、域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。问题目前南山商圈内的商家密集程度还远远不够，商圈亦未形成确定的功能定位，历史遗留的脏乱差形象仍然没有得到彻底改变，许多商

4、家经营雷同，缺乏特色，加之业态布局不合理导致经营平淡，特别是高容量商业呈现出供过于求的现象，严重影响了商圈的整体辐射力。百货超市过多饮食休闲不足南山商圈目前较为突出的问题是，百货、超级市场过多，饮食、娱乐、休闲类服务性商业不足。曾经是南山商业策源地的南头商圈除了家乐福、曼哈和天虹等知名商城外，大多商场冷冷清清，经营平淡，当年曾经红极一时的××世界，改成“××××母婴商场”后依然是境况不佳，过去较为知名的××百货城，目前只有一楼尚存少许人气，二楼以上光顾者少之又少，以致商家不得不在一楼商场外搭建临时铺面用来弥补经营欠缺。而旁边的××手机超市似乎情形更加

5、尴尬，过去二楼以上是做服装的，现在已经全部歇业。类似现象在后海商圈同样存在，较为典型的是租用热电集团宿舍楼经营的××名店，由于隔几家就有一些同类经营项目，加之商家规划不合理，临街面不开敞，海雅和友谊店将客源隔断，已面临经营危机，正在着手转型。有人说赫赫有名的××名店是祸不单行，其华强北店由于承租合同纠纷刚刚关门，现在南山店又现危机，是商家不善经营，还是有其他的原因？返租回报过高隐藏投资风险南山商圈另一个潜在问题是，许多大型零售商场和主题商场都采取了返租型商业模式，常兴天虹商场、保利友谊商场、金晖商城、曼哈购物广场、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店等大型商

6、场均与业主签下了6年以上的返租协议。其中，除了天虹为6年返租期，其它商场都为10年期，返租回报率大多在10%左右，太古广场更高达12%。就以××广场为例，目前生意已经十分萧条，商家如何能兑现如此离谱的回报，即便勉强支撑，又能撑多久呢？南山保利友谊商城返租率只有7%，而且生意做得不错，即便如此，据内部人士透露，发展商每年还得拿出两个百分点补贴商家返租，如此境况之下，××广场能撑下去吗？这是一个十分现实的问题，如果不予以警示，对于南山商业发展无疑会成为一个大隐患。缺乏核心业态和整体聚合力一个商圈如果没有核心业态，注定是难以做大的。纵观东门、华强北两大商圈

7、，东门是以小商品市场见长，而华强北则以亚洲最大的电子市场称王。那么，南山凭什么呢？在南山商业文化中心尚未建成之时，我们看到的只是零散的布局和混沌的业态，沃尔玛、家乐福这样的著名商家却被搁在两个不同的区域，商业整体聚合力被人为地分散了，这无疑是一种浪费。尽管南山一些拾遗补阙的商家在分散的经营状态下尝到了甜头，但从大商圈的角度看，南山要成为深圳商业的龙头，不能仅仅将眼光放在周边的消费群体上，应该放眼全球，走向世界。而整合优势、集聚和扩展航母商业则是当务之急。对策变松散链式模式为集中模式形成核心竞争力城市商圈，尤其是朝国际化市场发展的大商圈，必须是服务业多

8、个业种、零售业多种业态的有机组合体。它既能满足人们购物、餐饮等日常所需，又能体现文化、娱乐、旅游、观光等多种