2021年中国房地产行业竞争格局及重点企业经营分析

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2021年中国房地产行业竞争格局及重点企业经营分析一、房地产企业营业收入情况2021年房地产企业营业收入的TOP10分别是碧桂园、万科、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、新城控股、招商蛇口、旭辉控股集团、绿城中国和中国金茂，其中前九的企业营业收入超过1000亿元，而首位的碧桂园营收达到了5230.6亿元，同比增长13.0%。统计的21个企业里，只有合生创展集团的增长率为负，增长率超过50%的有四个企业，分别是深圳控股、绿城中国、旭辉控股集团和中国金茂，其中深圳控股的增长率达到了70.50%，绿城中国为52.4%，旭辉控股集团和中国金茂分别为50.2%和50%。二、房地产企业毛利率排行根据已有35个企业的数据进行排名，2021年房地产企业毛利率的TOP20依次是为合生创展集团、深圳控股、宝龙地产、佳源国际控股、时代中国控股、华润置地、雅居乐集团、招商蛇口、龙湖集团、中国海外发展、中国海外宏洋集团、龙光集团、万科A、越秀地产、德信中国、中骏集团控股、合景泰富集团、新城控股、金辉控股和旭辉控股集团，排名第一的合生创展集团的增长率为现有数据最低值，同比下降20.7%。

12021年销售额排名第三的碧桂园毛利率为17.70%，未能排到统计的35个企业中的前二十，毛利率同比下降了4.1%。三、房地产企业拿地面积排行2021年销售额的TOP3分别为万科、融创中国和碧桂园，从三个企业在2021年月度拿地情况可以看出，万科和融创中国都是在6月的时候达到了当年度拿地的最大值，融创中国还比万科多拿了735630.91㎡的地，两个企业的拿地面积分别为2039273.0㎡和2774903.9㎡。而碧桂园在4月时就达到了当年度拿地的最大值，当月拿地面积为2058158.4㎡。四、房地产企业年度销售成绩排行整理数据得到2021年中国房地产企业销售额排行榜前12名，其中万科的销售额超过了6000亿元，以6277.8亿元的成绩坐上了榜单第一的位置，销售额同比下降了10.8%，榜单上销售额同比下降的还有碧桂园和中国建筑。2021年房地产企业的销售均价最高的是绿城中国22537元/平米，比万科的销售均价高出了6050元/平米，绿城中国的2021年销售均价同比增长7.9%。五、房地产行业重点企业经营分析1、万科1）万科企业经营

22015-2021年期间，万科集团拿地面积的最高值在2019年，在2020年骤降，2021年拿地面积只有757.69万平方米，拿地均价为15841元/平方米。土地总储备建筑面积也在逐年下降。2）万科财务分析2021年，万科集团实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%。分业务类型看，集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4299.3亿元，占比95.0%；来自物业服务的营业收入为198.3亿元，占比4.4%。2021年万科集团实现净利润380.7亿元，同比减少35.8%；实现权益净利润225.2亿元，同比减少45.7%。截至2021年底，万科集团净负债率为29.7%，较上年上升了11.6个百分点。2021年万科集团分区域的营业收入和利润情况2021年，万科“三道红线”指标符合“绿档”要求，净负债率29.69%，有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，其中长期负债占比提高至78%。2、融创中国1）融创中国企业经营

32015-2021年期间，融创中国的拿地面积也在2019年达到最高值，2021年的拿地面积仅不到当年的一半。2021年的拿地面积为441.89万平方米，地面均价为21114元/平方米。融创中国销售额是在不断攀升的，不过自2018年以来，销售额的增速逐步变缓，2021年增速只有3.8%，具体的销售额为5973.6亿元。销售面积和销售均价的增速分别为1%和2.9%，销售均价自2015年以来首次呈现增长的状况。2）融创中国-财务分析2021年8月30日，融创中国公布了2021年上半年业绩报告。数据显示，融创中国上半年实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；期内溢利133.0亿元，其中归母净利润119.9亿元，同比增长9.4%。截至2021年6月30日，融创中国净负债率为86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；非受限制现金短债比升至1.11；剔除预收账款后的资产负债率降至76%，“三道红线”继续改善，全面转绿的进程不断加速。注：融创中国目前暂未公布2021年度报告。3、碧桂园1）碧桂园-企业经营

42015-2021年期间，碧桂园在2016年销售额增速最快，增长率达到120.3%，其后的时间销售额增速都比较缓慢，2018年和2021年甚至增长率出现负值。近几年，虽然碧桂园的拿地面积也在逐步减少，但是比起其他企业来说仍然是可望而不可及的，2021年的拿地面积为1303.24万平方米，逼近万科拿地面积的2倍。2）碧桂园财务分析2021年，碧桂园集团实现收入约人民币5230.6亿元，净利润约人民币409.8亿元，本公司股东应占核心净利润约人民币269.3亿元，同比降16.78%；归属股东净利润268.0亿元，同比减少23.49%。该集团净借贷比率由2020年12月31日的约55.6%下降至2021年末约45.4%。三道红线方面，目前碧桂园仍处黄档，即扣除预收款后的资产负债率为74%，大于监管要求的70%的界限。4、保利发展1）保利发展-企业经营2015-2021年期间，保利发展的拿地面积总体来看算是比较平稳，2021年拿了863.72万平方米的土地，地面均价为17712元/平方米。

5在2017-2021年里，保利发展的销售额增速逐年变缓，在四年时间里增速就下降了40.8个百分点。销售面积在2021年首次减少，同比下降了2.2%。2）保利发展财务分析2021年，保利发展实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%，主要受地产项目利润率下降影响。2021年，保利发展毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点，与行业利润率下行趋势一致。未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。2021年保利发展净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。保利发展资产负债结构均衡稳健，债务期限及类型合理，各项指标满足“三道红线”的绿档企业标准。5、恒大1）恒大企业经营2021年恒大的拿地面积仅192.18万平方米，同比下降83.6%，同样锐减的还有土地储备建筑面积。2021年，恒大销售额较上年下降了38.7%，销售额为4430.2亿元，较2020年减少了2802.3亿元。

62）恒大财务分析恒大集团2021年中期报告指出截至2021年6月30日，六个月期间集团的收入为人民币2226.9亿元，较2020年同期下降16.5%。净利润为105.0亿元，去年同期为147.61亿元。“三道红线”方面，恒大集团曾表示将于2021年6月30日把净负债率降到100%以下；2021年12月31日，现金短债比达到1以上；2022年12月31日，资产负债率降至70%以下，达到三条绿线。截至2021年中期，恒大集团表示集团净负债率已降至100%以下，顺利实现一条“红线”变绿。注：恒大目前暂未公布2021年度报告。