reits海外经验与国内探索进程及发展前景-保利投顾研究院

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1、保利地产投资顾问有限公司REITs海外经验与国内探索进程及发展前景2017年11月保利投顾研究院前言REITs大风再度来临，真REITs还会远吗？近日，有个词刷屏朋友圈，火遍地产界，那就是REITs。先是国内首单权益型长租公寓类REITs获深交所批准发行，接着是国内首单储架发行的央企租赁住房REITs获上交所审核通过，沉寂多年的REITs再次成为热门话题。实际上，REITs已经诞生了半个世纪。自美国率先推出后，许多国家和地区纷纷效仿推行，REITs已成为各国房地产市场主要的房地产资产证券化手段。而我

2、国作为全球最大的经济体之一，时至今日却一直未能有真正的REITs。事实上，早在十年前，REITs就已经站在风口，但十年过去，REITs各个链条的从业者换了一波又一波，风却仍在路上，眼看如今大风将起，各参与方纷纷表态，各房企积极试水，大风将率先刮往何处？谁将是那个最先被吹起的猪？本篇报告为大家深度科普REITs，思路分为三部分：第一部分先从REITs的定义讲起，梳理REITs全球发展状况，总结REITs蓬勃发展的原因。接着聚焦我国情况REITs发展，介绍我国REITs探索进程，分析我国REITs推出的

3、可行性。最后第三部分探讨REITs推出后对我国未来的房地产格局会有哪些影响。REITs简介及全球发展概况什么是REITs？1REITs发展得如何？REITs是如何发展起来的？01REITs基本信息：1）定义——房地产投资信托基金稳定现金流不动产为基础资产，绝大多数收益分配给投资者的金融工具REITs，即房地产投资信托基金，是一种主要以能够产生稳定现金流的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入和增值收益为主要收入来源，且将大部分收益（一般90%以上）分配给投资者的金融工具。图：关于REITs的

4、重点概念解读REITs是国家立法专门投资于房地产的特殊基金，集合投资方式和集合投资组织，实物形态是一种证券化了的基金权益型REITs（持有房屋产权）公司型REITs1REITs需持有物业2REITs组织是纳税主体抵押型REITs（持有房屋抵押贷款）信托型REITsREITs的收入来源：租金收入（主要）、3REITs对基础资产的要求：稳定的现金流4管理收入、资产增值5REITs的收益分配：大部分分配给投资者6公募：可以在二级市场流通转让01REITs基本信息：2）实质——将不动产证券化不动产的证券化，

5、连接房地产和证券市场简单理解REITs，就是不动产的证券化。在REITs未出现前，投资者仅能通过实物投资房产；在REITs出现后，不动产被证券化，在公开证券市场上市交易，投资者可以进行高流动性、小份额、分散型和低风险的房产投资。REITs出现前：房地产市场和证券市场隔离REITs出现后：连接房地产市场和证券市场投资投资者证券市场投资者股利和资本利得投资股利证券市场持有资本利得份额租金和物业投资升值收益证券市场和房地产市场碰撞融合点REITs两大市场隔离实现不动产的证券化租金和物业投资者仅能通过实物投

6、投资房地产市场个人投资房产可通过高流动升值收益房地产市场资房产运营性、小份额、标的分散的信专业运营机构房地产投资组合管理托基金进行投资费用01REITs基本信息：3）特点——与不动产实物投资对比REITs较不动产实物投资：投资门槛低、收益稳定、周转快、政策优惠REITs与不动产实物投资同属房地产投资渠道，但后者的投资门槛高、收益波动大、流动性弱、加之我国不动产实物投资已被政策调控，相比之下REITs投资门槛低、收益稳定、周转快和政策优惠的特点。图：不动产实物投资和RETIs比较不动产实物投资REIT

7、s直接投资非直接投资01投资门槛高。不动产实物投资房地产不可分割、门槛高低。为金融投资产品，可小额资金投资，根据每份资产支持证券面值认购份额。02收益稳定性波动大。受房地产周期波动的影响极大。稳定。收益来自不动产的租金等稳定现金流。03风险性高。投资物业单一。低。分散投资，物业组合多元。04流动性慢。不动产实物买卖手续复杂，流转较慢。快。上市交易的REITs股份可快速的买入或卖出。05政策法律严控。无税收优惠。房地产投资受到限购限支持、税收优惠。在税法上市独立的经济实体，达到条件无需缴纳公售等影响，

8、难以投资多套。司所得税。而且不受限购政策影响，可投资多个房地产项目。01REITs基本信息：3）特点——与普通房地产投资基金对比REITs较普通投资基金：资产组合有要求、门槛低，收益高、流动性高与普通的投资基金相比，REITs的标的绝对数有税收优惠，其收益的90%以上分配给投资者，且能在公开市场上市或流通。图：中国房地产基金与RETIs比较普通投资基金REITs01标的合规即可＞75%为房地产。主要资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物资产组合业资产，严格限制出售。低