房地产行业回顾2016年上海楼市表现：往者不可谏，来者犹可追

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1、HeaderTable_User8472898931353271250HeaderTable_Industry13020600看好investRatingChange.same173833597房地产行业往者不可谏，来者犹可追——回顾2016年上海楼市表现核心观点行业评级看好中性看淡(维持)国家/地区中国/A股2016年上海楼市新房市场量跌价涨，二手房市场量价双升。预计在限制政策行业房地产的影响下，成交量将逐步回落，成交价短期可能会有小幅调整。从近4年的报告发布日期2017年06月26日成交情况来看，新房成交量稳中有增，成交均价一路上扬，15、16年均价同比涨幅高达20%、

2、19%。二手房2016年的成交均价涨幅高达22%，创近4行业表现年的新高。房地产沪深300杨浦、金山分别位居市、郊区涨幅之首，浦东新区成交套数领跑各区，彭浦20%板块成为涨幅最大的板块。市区中的杨浦、徐汇、虹口由于刚需“上车盘”13%老公房及大量学区房的原因，房价涨幅领跑各区。郊区中的金山、崇明等区7%则在2016年迎来一波需求带动的补涨行情，房价涨幅超5成。各区中浦东新区、闵行、宝山等户籍人口较低且拥有多个大型居住社区的区成交活跃。0%从板块来看，郊区板块的涨幅普遍高于市区板块。-7%从总价区间来看，500万以上区段成交套数上涨明显，300万以下仍是成交6/06116/

3、0716/0816/0916/1016/1116/1217/0117/0217/0317/0417/05深主力段，成交均价涨幅整体呈现橄榄型分布。从二手房的情况来看，500万以上区段的增速开始明显加快，800万以上更是达到100%的增长，说明改资料来源：WIND度善型需求是2016年上海楼市的主要需求。300万以下区间的成交量占比仍报是所有区间中最高的，达到73%。300~500万、500~800万及800~1500告万，这3个区间满足了刚需首臵、首改和二改等主流的购房需求，是成交的绝对主力区间。按面积区间划分，从成交量来看，80-120平米为成交主力段，250平米以上区段

4、成交量上涨明显。成交均价来看，随着面积的增加，涨幅逐步递减。80-120平米区段在新房、二手房的成交占比分别为50%、30%，这一区间的两房、小三房满足了大多数购房者的居住功能要求，且总价也符合其预算，因此成为了成交的主力区段。小两房及小三房的需求是最强烈的，同时总价较低，具备较好的价格弹性，因此相对大户型成交均价同比涨幅更大。投资建议与投资标的2016年上海房地产市场的火热是不可持续的，当前房地产市场在土拍、预售、融资等各方面调控政策的作用下已逐步恢复理性。上海等一线城市房地产市场的集中度也正在提升，龙头公司在拿地端和融资端的优势逐步显现，未来中小房企将很难再进入核心一线

5、城市。我们认为，当前房地产市场现状将使两类公司受益：1）已完成三大核心城市布局的龙头公司，推荐万科A(000002，买入)、招商蛇口(001979，买入)、保利地产(600048，买入)，建议关注华侨证券分析师竺劲城A(000069，未评级)。2）楼市平稳及融资受限将给房地产金融公司带来价021-63325888*6084值重估和扩张机会，推荐世联行(002285，买入)、嘉宝集团(600622，买入)。zhujing1@orientsec.com.cn【行执业证书编号：S0860514060003业〃证风险提示联系人房诚琦券021-63325888*6202研政策调控严厉

6、程度高于预期。fangchengqi@orientsec.com.cn究利率发生明显上升。报告】东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTi

7、tle房地产深度报告——往者不可谏，来者犹可追目录1上海2016年楼市概览.................................................................................41.1新房市场量跌价涨........................................................................................................41.2二手房市场量价双升.......