厦门市西坂村“金包银”模式的探析与借鉴思考

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1、厦门市西坂村“金包银”模式的探析与借鉴思考2011-9-1   摘要：本文介绍了厦门市探索的“金包银”模式的背景和含义，并着重论述了笔者亲历的西坂村“金包银”项目的模式体系，包括项目的概况、建设形式、产权分配、融资配售、经营管理和收益分配等内容，并分析了其实践意义和主要存在问题，最后提出村级类似开发项目借鉴该模式的几点思考建议，富有参考价值。　　关键词：农村，失地农民，“金包银”模式，经验借鉴　　一、引言　　近几年来，随着我国经济的迅速发展，工业和城市建设日益扩大，对农村土地的征收利用也越来越多，农村城市化、城乡一体化建设已成为我国当今经济社

2、会发展的主流和趋势。然而，在城市化的进程中，大量农民赖于生存的生活、生产资料——土地被征用，形成了众多的“城中村”、“无田村”，产生了大量的失地、失业农民。如何处理好被征地农民的后顾之忧，解决失地农民的生产、生活出路，是近年来摆在各级政府面前的重点和难点问题。为此，各地积极地做了各种各样有益的尝试和探索，其中也不乏富有借鉴意义的做法，如“金包银”模式。本文笔者亲历了最具代表性的西坂村“金包银”项目实施全过程，通过该项目实例的全面分析，总结其实践意义和存在问题，提出被征地村庄启动实施类似的开发项目，应如何有效借鉴“金包银”模式，扬长避短，以期实

3、现预期的经济效益。　　二、厦门市“金包银”模式的产生背景和含义　　1、“金包银”模式的产生背景　　厦门市作为海峡西岸经济区建设的龙头地区，2005年明确提出了“坚持以发展工业为重点”的经济发展战略，确立了把工业集中区载体建设作为发展工业的重要策略，积极实施工业腹地向岛外拓展。同期，在新成立的翔安区规划了总面积25平方公里火炬(翔安)产业区，随着该开发区的迅速启动和推进，与大面积征地拆迁并存的失地农民转产、转业问题，成为当地政府需要积极应对、妥善解决的问题。“金包银”模式的代表性项目——位于火炬(翔安)产业园区北侧周边的西坂村“金包银”试点，正

4、是在这样的背景下催生出来的。　　2、“金包银”模式的含义　　“金包银”模式，主要是指政府在征用农村土地、规划设计工业集中区时，在项目所在村庄的外围按人均15m2的标准(不含拆迁安置和其他既定集体用地)预留土地，作为该失地村庄的预留发展用地，同工业集中区(或新城开发区)用地一起规划建设；在不影响工业集中区生产功能的前提下，保留工业集中区范围内或紧邻的村庄，在村庄的外围进行统一规划，利用该预留发展用地建设“底层店面上部公寓”的出租用房(即“金边”建设)，既给工业集中区提供了配套生活服务设施，又分配给村民作为长期经营性收入的来源。与此同时，按照“路

5、通、水畅、污治、有序”的社会主义新农村标准，同步对旧村内部进行规范化配套改造(即“银里”改造)，使村庄内部环境全面改善，就地实现城镇化。因此，“金包银”模式包含“金边”建设和“银里”改造两部分，“金边”建设指利用村庄预留发展用地规划建设的用于出租经营的配套房产，“银里”改造指同步进行村庄内部的基础设施改造。　　三、西坂村“金包银”模式的基本做法　　1、项目概况　　西坂村地处厦门火炬(翔安)产业区北侧，包括西亭和下坂两个自然村，人口2085人，耕地面积1136亩全部被工业区征用。该村“金包银”项目系全市首个“金包银”试点，于2005年9月开工，

6、经历两年的建设，累计建设“金边”工程建筑面积10.7万m2，其中：6.26万m2的“金包银”房产(人均30m2)、2.46万m2的安置房(用于拆迁户安置用房)、其余1.98万m2作为统筹房产(所含1.2万m2由政府统筹用于平衡建设资金缺口；另0.78万m2归村集体统筹经营，收益用于本村公共事业)。　　2、建设模式　　由于西坂村“金包银”项目属于试验性、探索性工程，项目由翔安区政府牵头组织和推动，村集体代表成立专门的工作小组充分参与研讨和决策，具体委托区属国有建发公司作为项目代建单位负责实施。代建单位按照“统一政策、统一标准、统一设计、统一实施

7、”的原则，在人均15m2发展用地的基础上，结合拆迁安置用地和统筹需要用地，一并申请土地征收和农地转用手续，并按程序办理规划、建设手续，实施在村庄外围建设“底层店面上部公寓”的出租用房产，其中：人均15m2发展用地的建筑容积率按2.0控制，折合建成房产30m2：住宅部分为20m2、店面为10m2。　　3、分配原则　　“金包银”的房产分配，在坚持公平、公正和村务公开的前提下，做到“一个基本，两个确保，三个统一”。一个基本：就是使每个村民在“金包银”项目的分配中享有同等的利益为基本原则。两个确保：确保失地农民住有所居(确保拆迁户妥善安置)，确保失地

8、农民活有所依(确保失地农民有一份房产出租经营收入)。三个统一：“金包银”的房产采取统一的产权管理、统一的物业管理、统一的经营管理和收益分配。　　4、分配方法　　(1