大世界商业中心项目建议书可研报告

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1、融安.大世界商业中心初步营销策划建议书呈送：东莞市博力实业投资有限公司提交：柳州富诚房地产营销策划有限责任公司时间：2005年9月27日目录第一章项目提案的原则及思路8第二章项目分析9一、融安县房地产市场分析9二、项目地块价值分析11三、项目SWOT分析123.1总表123.2项目优势分析（S）133.3项目劣势分析（W）163.4项目机会分析（O）173.5项目威胁分析（T）19第三章项目定位21一、项目市场定位211.1市场定位理念211.2市场定位：21二、项目形象定位222.1形象主题定位：222.2支持点：222.3项目名称建议23三、项目功能定位233.1商场的商品定位及功能定

2、位233.2商品定位253.3功能定位25四、商场目标客户定位264.1租赁使用商场的目标群分析264.2商场的目标消费群分析264.3商场的目标投资经营者分析28第四章整体规划建议30一、项目总体规划思路301.1MALL的概念301.2建立具有中国特色的MALL31二、建筑风格建议322.1商场建筑设计建议322.2具体建议32三、环境设计建议333.1花的海洋343.2动态园林休闲区353.3音乐无限353.4艺术之都35四、设施配套建议364.1商用项目的主要配套364.2规划配套设施的原则建议36五、商铺间隔建议375.1大、小商铺间隔的对比分析385.2相关建议395.3商铺间

3、隔具体建议：405.4商户组合建议41六、物业管理/商业管理建议426.1物业管理提前介入的工作436.2商业管理提前介入的工作43七、商场其他规划建议447.1人流引导447.2交通组织447.3物流输送457.4辅助性服务设施46八、住宅部分规划建议47第五章总体营销推广方案48一、总体推广战略思路48二、营销策略492.1总体营销思路49三、事件营销策略50四、项目定价策略514.1定价考虑因素514.2商场销售价格建议514.3住宅部分价格建议52五、招商策略535.1策略一：提前介入制定招商政策535.2策略二：有意识选择商户545.3策略三：经营商品类别与商场定为一致56第六章

4、合作方式建议57一、全程代理式57二、营销顾问式57三、策划提案式59结语60第一章项目提案的原则及思路1.充分考虑多行为与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。2.充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。3.以“售得出、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。4.以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。5.以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。6.优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种

5、。7.从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。8.结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打造项目品牌。9.站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。第二章项目分析一、融安县房地产市场分析融安县位于广西北部，与柳州、桂林分别相距110公里和140公里。全县总面积2905平方公里，总人口32万人，辖6镇8乡153个村(街、社区)，聚居汉、壮、苗、瑶、侗等19个民族。县城城区面积为9.6平方公里，人口8万余人，商贸十分发达，历来是桂北、湘西、黔东南三省区交界中心区域的商品集散地，素有“小柳州”之美称。融安县房地产

6、开发现状统计表项目开发性质项目名称项目概况传统宅基地住宅项目——平均单价600元/㎡集资建房小区银行职工宿舍平均单价500元/㎡公务员小区平均单价550元/㎡教师公寓等平均单价550元/㎡商品房项目东龙居平均单价790元/㎡绿水东岸。鑫升源平均单价800元/㎡长安城市购物广场等住宅平均单价810元/㎡一层商铺平均单价8300元/㎡，以每月45元/㎡返租5年。二层商铺平均单价5500元/㎡，以每月30元/㎡返租5年。2004年在融安“建设小柳州，融入大柳州”城市建设规划中，以城东区建设为重点，扩大规模，完善功能，加快推进城市化步伐。完善城市功能，实现城市容量扩张，全力打造城市品牌，构筑起经济

7、发展的平台。城市化水平已提高2个百分点。同时，融安县房地产业得到了较快的发展。融安县房地产业的升温，有其历史必然性的，归其原因有：Ø得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固；Ø机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求；Ø在“建设小柳州，融入大柳州”城市建设规划中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。Ø金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变、收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地