某房地产开发建设项目可行性研究报告

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1、谨呈：湖南富兴集团有限公司房地产事业部富兴·金地景园项目投资可行性研究暨立项报告长沙市金地房地产开发有限公司二OO五年四月五日目录1项目总论11.1、项目背景11.1.1项目名称11.1.2承担可行性研究公司11.1.3研究工作依据21.1.4项目建设规划内容错误！未定义书签。1.1.5项目开发手续31.2可行性研究结果31.2.1市场预测31.2.2项目建设进度错误！未定义书签。1.2.3投资估算和资金筹措41.2.4项目综合评价结论52项目投资环境和市场研究72.1市场宏观背景72.1.1全国投资环境72.

2、1.2长沙市投资宏观背景103开发建设进度安排173.1有关工程计划说明17施工横道图174投资估算与资金筹措19534.1项目总投资估算194.2资金筹措214.3投资使用计划225销售及经营收入测定235.1物业销售收入估算235.2资金来源与运用分析245.3销售利润246财务与敏感性分析256.1项目盈利能力分析256.2项目不确定性分析256.3社会效益和影响分析277可行性研究结论与建议287.1拟建项目的结论性意见287.2项目主要问题的解决办法和建议297.2.1项目的主要问题297.2.2建议

3、297.3项目风险及防范建议308附件一：可研分析表309附件二：富新康城·上层建筑开发经济指标40531项目总论1.1、项目背景1.1.1项目名称项目处于湖南省长沙市天心区友谊路与韶高路交汇处，项目名称暂定为“富兴·金地景园”。本司于2005年1月至2005年3月经事业部同意，采取方案征集、可行性研究方式组织了规划设计、地产代理（策划）受托单位：深圳市天方房地产经纪代理有限公司、深圳一帆文化传播有限公司、深圳市中原物业顾问有限公司、长沙市尊豪房地产经济有限公司、吉好地咨询（北京）有限公司长沙分公司、北方——汉

4、沙扬建筑工程设计有限公司、上海中建建筑设计院有限公司7家单位进行总规平面布置、市场调研。又于3月30日组织了规划、建筑、销售代理、策划机构专家进行多次座谈，大家一致认为：（1）该地块大市政配套已基本形成，地块周边房开项目已进入建设、热售中，人气、商气渐旺，开发成熟度日趋成熟。本项目2005年3季度开工建设，2006年1季度开盘正值开发商机黄金阶段。（2）技经指标：综合容积率控制在2.8—3.0之间，开发总面积18万—20万平方米。（3）项目定位可供选择方案：4：高层住宅；B：高层+多层531.1.1研究工作依据

5、（1）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）（2）《建设项目经济评价方法与参数》(国家计委、建设部：计投资[1993]530号)（3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）（4）《长沙建设工程价格信息》（2003）（7）企业提供的相关资料1.1.2项目建设规划内容根据方案征集提供的《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表：表1：项目经济技术指标项目名称整个项目建设用地面积（m2）55541．0总建筑面积（m2）容积率2.8覆盖率18

6、.9%绿地率45%53计容积率面积（m2）.8其中：住宅（包括单身公寓）（m2）.4商业（m2）19921.1不计容积率面积（m2）19000停车位（个）650(地上200、地下450)1.1.1项目开发手续1、项目土地使用权取得本项目已交纳购地款4100余万元。截止2005年3月止，土地成本5872.37万元，折合48.9万元/亩。2、项目开发合法性手续项目用地的其余合法手续正在办理。531.1可行性研究结果1.1.1市场预测根据市场调查，天心区近年将有大量的楼盘推出，区域市场竞争激烈，同时片区市场也将面对其

7、他片区市场的有效竞争。1.1.2投资估算和资金筹措1、投资估算根据测算，项目的总投资为38,387.52万元（含地价），详见下表：表3：项目总投资估算表序号项目名称总额万元单价（元/平方米）占总投资比例1土地成本9,600.00617.6423.7%2前期工程费750.4143.021.9%3建安工程20,296.071,163.5650.1%4管理费612.9335.141.5%5不可预见费612.9336.311.5%6其他费用1,884.91108.064.7%7财务费用3,392.00194.468.4

8、%8销售费用2,475.04141.896.1%9公用设施专用基金872.5750.022.2%5310合计40,496.872,321.66100.0%项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、其他方式融资和销售回款。项目总投资约40,496.87万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金6000万元，银行借款10,000.00万元，销售收入24,496.8