海智科创园区项目市场研究报告提纲(修改).pptx

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1、海创园海智项目市场研究及项目建议报告项目属性研究地块属性研究区域属性研究城市宏观研究区域市场研究市场专题研究外地项目考察市场深度研究案例借鉴研究整体定位物业定位客户定位项目定位经济测算注:鱼骨图是由日本管理大师石川馨先生所创,本提纲运用整理问题型鱼骨图,表示本研究报告的结构构成.海智项目研究脉络第一部分项目属性研究地块属性研究区域属性研究项目属性结论产业属性研究地块属性研究项目位于杭州市区余杭区创新基地海创园一期项目距离西湖直线距离约9公里，距离市中心武林广场直线距离约10公里。区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定地铁1号线项目宗地淘宝城项目中心城区萧山城区大余杭

2、片区杭州绕城地铁2号线区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定基地周围全部都属于海创园待建项目地块方正，主入口可设在北侧，地形方正有利于整体规划50米限高园区式办公方向宗地现状为湿地，地块内有大量植被，灌木，乔木，废弃的生态农庄北侧杭州师范大学（在建）东侧待建土地（企业办公）西侧待建土地（企业办公）南侧西待建土地宗地现状：土堆乱石/未平整占地（㎡）32627用途总部研发和商业商务办公建面（㎡）48624限高（m）50年限40年地块属性研究区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定规划指标规划未调整土地占地面积：48624平方米容积率：2.47总建筑面积：150000平方米

3、建筑限高：50米用地性质：总部研发和商业商务办公使用年限：40年地块属性研究地上建筑面积约120000平方米建筑密度小于30%，绿地率大于25%限高50M,规划高度4.8M,建筑高度不能超过45.2M裙房不超过18M停车要数大于850个。配建一个对外开放的公共停车场配建一个大于4000平米的公共开放空间机动车开口有距离规定项目解读区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定项目所属区域，东西向以文一西路为主干道，南北向则主要靠东西大道，绕城西线为主要干道，区域内并没有四横四纵的道路网络，使得交通未能便捷，同时距离主城区黄龙、文教、武林三大商圈距离都较远项目所属余杭区仓前镇周

4、边并没有主要功能区块，资源配套也较为缺乏。周围景观资源缺乏，多为农民自建房，安置房，和在建项目，主要配套来自学校和周围楼盘的零散商业城西住区高新文教武林商圈湖滨商圈黄龙商圈浙大校区区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定杭州地铁集团拟在上报地铁二期建设规划，期限为2010~2016年，其中之一：轨道交通5号线工程(余杭镇——萧山火车南站，约50公里)。地铁5号线工程线路全长53.4公里，全为地下线，设车站38座，其中换乘站15座西起老余杭，经仓前街道（余杭区）、三墩街道、浙大紫金港、申花（西湖区）、桥西、拱宸桥街道（拱墅区）、运河商贸中心、石桥街道、东新街道、和平广场（

5、下城区）、艮山门、经建国路至城站火车站枢纽，再沿江城路转望江门（上城区）、雄镇楼、至飞云江路口，经隧道过江，至滨江区江南大道，沿长河路至长河街道（滨江区），再转向滨康路、新汽车南站，沿金城路、人民广场（萧山区），至杭州火车南站枢纽，往东至新街镇，并预留瓜沥组团轻轨接口。区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定项目解读功能定位：海创园定位为未来科技园，余杭创新基地，城区最大的高新产业发展连片区块整体规划：海创园位于杭州城西科创产业集聚区核心区块，规划面积10平方公里，于2010年7月挂牌，定位为按全新机制运行的人才改革发展试验区，集聚海内外高层次人才的创业创新高地。海创园

6、已投入60亿元巨资做优园区环境，新建道路40公里，完成绿化65万平方米；12万平方米人才公寓和18万平方米科创中心正在抓紧实施之中，400余套人才房装修完毕。世界一流水准的国家级创新技术的“人才特区”区位分析基地研究交通配套发展规划价值界定项目解读现海创园一期1平方公里已经完成规划设计，212亩启动区块由政府投资建设，已于2010年12月开工，另有17万方孵化大楼和12万方人才公寓正在建设；规划总面积212亩，总建面积37万，其中地上建筑面积23.7万方，地下11.6万方，业态类型包括创业服务中心，会议中心，展示中心，高端研发办公，酒店商业等。目前施工图区位分析基地研究

7、交通配套发展规划价值界定地块现状价值较好，区域配套尚不成熟，海创园规划未来利好。受区域发展规划和政府政策支持的影响，预测未来年地块价值会有较大幅度的提升。评判级别优良一般较差土地级别☆★自然景观☆★空气质量☆★交通情况☆★生活配套☆★社会治安☆★历史人文☆★区位形象☆★商业氛围☆★商务氛围☆★地块当前价值评判：（现状）优秀价值点：无良好价值点：6个★一般价值点：3个★较差价值点：1个★地块3~5年后价值评判：（预测）优秀价值点：5个☆良好价值点：5个☆一般价值点：无较差价值点：无项目解读战略地位区位属性研究本案从城市发展战略高度上来看，项