房地产估理论及方法笔记

《房地产估理论及方法笔记》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产估价是对房地产在估价时点的价值进行分析、（　D）的活动。　　A.度量、判断　　B.估算、定价　　C.判断、定价 　　D.测算、判断 判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（　）　　【2006年真题】　　x【答案】×【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（　）。【2011真题】　　A.独一无二　　B.寿命长久　

2、　C.供给有限　　D.价值量大　　E.保值增值　　[答疑编号950252010206：针对该题提问]【答案】AD【解析】参见教材P11。某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。该住宅楼总建筑面积5500㎡，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/㎡，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外，临时安置6个

3、月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置过渡费每户每月2000元（教材缺此已知条件）；　　该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；②修复所能带来的价值增加额；③修复的各项必要费用；④该损害在经济上是否可修复；⑤该损害造成的相关经济损失额；⑥该损害造成的总损失额；⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。　　[答疑编号950252010303：针对该题提问]　　【解】（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损

4、状况下与受损状况下的市场价格之差，即：　　（6000－5200）×5500＝440.00（万元）　　（2）修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：　　（6000×（1－3%）－5200）×5500＝341.00（万元）　　（3）修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180＋0.1×2×60＋0.2×6×60＝264.00（万元）　　（4）该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来

5、的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。　　因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带来的价值增加额341万元，所以该损害在经济上是可修复的。　　（5）该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：　　0.1×2×60＋0.2×6×60＝84.00（万元）　　（6）该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：　　264＋0.6×3%×5500＝363.00（万元）　　

6、（7）如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：　　0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05（万元）　　本例题作为选择题，以及计算题的考点，要注意：不修复情况下的价值减损＝损坏前后的市场价差修复带来的价值增加额＝修复后的市场价值－修复前的市场价值损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值（成本效益原则）损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费总损失额＝修

7、复必要费用＋修复后的价值减损额某餐厅资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。当该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（　）。【2008年真题】　　A.土地　　B.建筑物　　C.装饰装修　　D.动产　　E.特许经营权　【答案】ABC【解析】是否和估价对象房地产一起评估，就看其功能，在脱离房地产后能否独立存在。参见教材P31。建筑物区分所有权包括（　）等。（2004年多项选择题）　　a.按份共有所有权　　b.专有部分所有权　　c.共同关系成员权　

8、　d.共用部分持份权　　e.长期使用和租赁【正确答案】bcd【答案解析】参见教材P50。在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（　）的行为。（2004年单项选择题）　　a.宅基地所有权　　b.空间利用权　　c.地役权　　d.建筑物相邻关系　　【正确答案】b【答案解析】参见教材P50～51。　房地产具有供给有限特性，本质上在于（　）。【2004年真题】　　A.土地总量有限　　B.规划限