美林地产海南项目推介书(1)

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海南美林美域生态城项目推介书 成本测算与收益预期开发背景与项目概述用地信息与规划内容工作进展与开发时序运营方式与盈利模式目录项目综述项目开发项目规划项目运营项目收益 项目开发背景美林地产始创于1998年，从开发住宅地产项目，到向全国范围进行土地资本运营转型。先后开发内蒙古赤峰美林谷休闲度假项目、青岛栲栳岛度假项目、长沙云峰湖度假项目等多个大型旅游地产项目。海南以横跨亚热带到热带的气候，雨林、白沙的养生度假条件，成为旅游地产开发的先行区域。美林选择海南极具亚热带雨林气候特色的澄迈美玉，作为美林旅游地产开发的一个重要战略区域。 项目概述海南美林美域生态城项目澄迈县位于海南岛北部，濒临琼州海峡，与省会海口市毗邻。项目地点永发镇位于澄迈县正东部，海南中线高速穿镇而过，距海口市33Km，县城金江镇25Km。规划区位于永发镇东北侧边缘，与海口市东山镇毗邻，用地西至美玉村，北至美墩村，南至儒谢村，规划面积约为3000亩。下图中红点位置即为项目所在地。 项目区位介绍海南美林美域生态城项目项目地块在海南澄迈县东部永发镇与海口市东山镇交界处美玉水库周边，以西，东山湖西南。北距海口市中心约35公里，直线距观澜湖高尔夫约5公里，项目紧挨观澜湖高尔夫，共享休闲度假资源，区位优势明显 交通条件项目紧临海南省中线高速（海屯高速），地块距高速入口不到1km，至海口市区及美兰机场的正常车行时间均在半小时之内，高速直达，交通十分便利。交通利好已经开始征地并预计在年内开工“西环高铁”“琼州海峡跨海大桥”进入规划建设阶段，预计2020年前竣工项目交通条件 区位规划定位规划区位于澄迈县永发镇，是澄迈县和海口市的交接处，位于海口市“半小时”度假圈内，区位优势明显，客源市场广阔。海口羊山地区总体规划为东至东线高速公路，南至南渡江，西至石山火山群国家地质公园，北至南海大道。规划面积82平方公里。规划区分成“中央休闲区、商务休闲区、运动SPA休闲区”三个功能区。项目毗邻羊山5A旅游运动休闲区项目区位优势与观澜湖高尔夫、冯小刚电影公社为邻项目紧邻观澜湖高尔夫，新建的冯小刚华谊兄弟电影公社已选址完毕，将于10月进入开发阶段，距离本项目仅5公里，组团式提升区域旅游度假价值。 项目自然资源湖水、丛林、湿地——特色的自然资源海南美林美域生态城项目所在地，拥有600亩天然湖泊、百亩成片亚热带棕榈树林、亚热带天然湿地，自然资源丰富优越，成为开发旅游度假项目的基础要件。 项目人文资源独特的人文背景：长寿项目所在地永发镇美玉水库，原有海南省著名的长寿村，原有村民的平均寿命在100岁以上。宜居长寿的环境资源，除了项目本身的自然资源之外，还因项目周边20公里范围内，拥有海口火山口公园、野生动植物公园，提供了独特的人文资源背景。 开发背景与项目概述用地信息与规划内容工作进展与开发时序盈利模式与运营方式项目综述项目开发目录项目规划项目运营成本测算与收益预期项目收益 项目用地范围红线图如图显示为项目实际用地红线图，图中可看出，项目包含完整美玉水库600亩水面及两块湿地，毗邻道路，项目红线区内绝大部分为可建设用地，用地条件适宜。 项目规划设计总平面图海南美林美域生态城项目规划，遵循保有区域原始风貌特色的原则，发挥区域养生养老资源优势。区域规划共3000亩开发用地指标，其中规划1500亩住宅建设用地指标，1500亩商服用地指标。 项目规划资源评价 项目用地规划图 项目规划结构亲水人居身心放松以湖为核心三大版块支撑养生产业度假产业休闲商业别墅公寓滨水平台养生康体购物中心度假酒店滨水平台 项目规划内容——养生别墅 项目规划内容——滨水平台 项目规划内容——度假公寓 项目规划内容——购物中心 项目规划内容——养生酒店 项目规划内容——养生康体 开发背景与项目概述用地信息与规划内容工作进展与开发时序盈利模式与运营方式目录项目综述项目开发项目规划项目运营成本测算与收益预期项目收益 2013年下半年进入招拍挂和项目实质开发阶段2010年9月中旬，美林集团领导开始与当地政府接洽、实地考察。2011年3月11日，澄迈县投资委员会议审议并原则上同意我司（美林控股）投资开发“海南美域四季休闲度假区”的请示报告。2011年12月，美林控股集团于海南省澄迈县注册全资子公司美林美域生态城开发有限公司，注册资金一亿元人民币。美林美域生态城开发有限公司与澄迈县政府签订《海南美林美域生态城四季休闲度假区投资框架协议书》，协议约定为项目开发提供共3000亩开发用地，其中1500亩为建设用地、1500亩商服用地。项目公司已完成注册手续，2012年上半年对地块进行进一步的勘察和测量，2013年完成第一阶段土地的征地工作。项目工作进展 项目开发时序两阶段开发第二阶段1500亩，在第一阶段开发顺利推进的基础上滚动开发第一阶段1500亩建设用地指标，前期征地工作已基本完成，进入项目实际开发运营阶段运营周期：整体运作周期6年（根据资金和企业运营能力调整）； 开发背景与项目概述用地信息与规划内容工作进展与开发时序盈利模式与运营方式目录项目综述项目开发项目规划项目运营成本测算与收益预期项目收益 项目盈利模式作为综合开发的度假地产项目，美林美域生态城项目在不同的开发阶段有不同的盈利点，总体来说可以分为三种现在即可预见到的的盈利模式。经营持有美林美域生态城项目区域土地地价，随着紧邻的观澜湖高尔夫项目的选址落地，土地价格已经上涨到每亩120万元以上，已有明显的土地溢价。项目开发土地溢价美林对项目地近年周边项目房价进行调研，以别墅、小高层公寓两种物业形态做参照，根据成本综合测算和周边项目参照，通过项目开发可获得不错的溢价收益。随着项目的开发和推进，美林美域生态城逐渐形成规模，除了本身可售项目可获得的收益外，休闲养生度假的区域价值提升将为酒店等商业物业带来更高的物业持有价值。 项目开发与运营模式股权出让战略合作海南美林美域生态城合作开发方式按照规划建设方案，对项目进行开发建设，通过旅游地产的开发，获得更高溢价。已征地完成、土地变性完成之后，正式招拍挂之前转让股权，美林直接获取土地增值收益后退出，新股东以低于市场价的土地价格获得该项目并继续运作二级开发。美林美域项目开发与运营模式为两种：独立开发、合作开发。其中合作开发模式中美林提供股权合作和战略合作两种开放的合作方式。 开发背景与项目概述用地信息与规划内容工作进展与开发时序盈利模式与运营方式目录项目综述项目开发项目规划项目运营成本测算与收益预期项目收益 项目经济技术指标经济技术指标序号项目占地面积（亩）容积率建筑面积（万平米）备注一产权物业1428.301.50142.87养生别墅285.601.5028.57注：别墅容积率为0.6,公寓容积率为1.8、2.0，在此合并计算，平均容积率为1.5度假公寓1142.40114.30二经营物业及配套1676.7058.60（一）购物中心221.881.50221990.94注：购物中心和酒店原始容积率为1.0(最初规划中的内容），根据规划调整后的总面积和整体的平均容积率做出调整后，暂时改动了该两项容积率，实际容积率以最终规划内容为主。养生酒店232.181.80278755.31（二）滨水平台75.090.6733306.54注：滨水平台包含文化活动用地和娱乐用地，前者容积率0.8，后者0.6，在此取0.665从而接近指标表的确数29539养生会所97.360.8051951.30（三）绿地及公共设施825.95道路交通224.25五总计3105.000.97200.89 项目静态成本三年期成本投入序号项目占地面积（亩）单价（万元/亩）合计（万元）备注一土地成本3105.078867.0三年内完成全部土地收储，同时完成住宅用地的招拍挂工作。1征地费用1676.77.011736.9征地款分两次交付，2014年度先支付1428亩住宅用地土地收储费用，2015年度再支付剩余土地收储费用。2土地招拍挂费用1428.347.067130.1招拍挂根据政府批准指标分期进行。此处未单独计算7万/亩的返还，因40万/亩的招拍挂价格为保守估计，故不减去返还，相当于47万/亩价格拍到土地，此价格相对更为准确。二建安成本建筑面积（平米）（元/平米）135013.5三年期完成住宅项目一半的建设开发，共计70万平米住宅开发量。养生别墅142871.43500.035003.5精装修，其中3300元/平米为精装修建安成本，200元/平米为园林绿化成本。三年内建设总别墅面积的一半。工程款三年内支付70%，余款工程结期支付。度假公寓571485.62500.0100010.0简装，基础建安成本为1600元/平米，简装700元/平米，园林绿化费用200元/平米。三年内建设总公寓面积的一半。工程款三年内支付70%，余款工程结期支付。计费基数（万元）计费比率（%）合计（万元）三财务费用35000.018.0%18900.0暂按每年18%，3年计算。四税费1营业税+土增税437186.57.5%32789.0销售额的7.5%2所得税437186.57.0%30603.1所得税=收入*7%五管理费用与销售费用437186.55.0%21859.3销售费用按总销售额的3%计算，管理费用按2%计算。六投资合计318031.8 项目静态收益三年期销售收益序号项目建筑面积（平米）单价（元/平米）合计（万元）备注一养生别墅128584.310000.0128584.3三年期共建设总别墅面积的一半，同时完成90%的去化率，即12.8万平米别墅销售任务。（参照海南周边平均去化率切实可行）二度假公寓514337.06000.0308602.2三年期共建设总公寓面积的一半，同时完成90%的去化率，即51万平米度假公寓的销售任务。（参照海南周边公寓平均去化量设置）三销售合计437186.5三年期利润盈余119154.6 项目投资结论三年期项目投资结论1、三年期完成3105亩土地总量的收储、1428亩住宅建设用地的招拍挂，以及一半住宅面积（714亩）的开工建设（其中工程款按照行业标准付款比例达到70%，余款结期支付），并实现90%去化率（共64万平米）的实际销售。从土地指标、开工建设速度、市场去化速度等海南实际调研情况来看都是切实可行的。2、项目在三年后实现12亿元利润盈余，可完全实现融资本金的支付，安全实现贵方顺利退出。同时三年后除去12亿利润外，项目拥有53万平米可持续开发销售的可售性物业资产、58万平米可预计开发经营性物业资产，拥有良好的增长性。（数据来源详见前表）3、从开发节奏上来说，本项目初投一年后即可实现回款滚动开发。海南四季都可以施工建设，销售期也不受气候季节等因素限制，本表测算所用依据数据均来自最新市场调研结果，同时销售价格设置较为保守。根据实际情况，数据会再进行调整。 项目开发收益参照海口海景楼盘均价过两万相比国内大中型城市住宅均价来说，仍居全国楼市价格高位。海口住宅项目开发商以海南本地开发商居多国内知名房地产开发商进驻海南更多以开发旅游项目为主，住宅项目开发商多以本地开发商为主。物业类型项目名称销售均价普通住宅后海温泉小镇7000元/平方米海南之心二期彼岸7800元/平方米中信.台达国际8000元/平方米蓝水湾二期江南汇8388元/平方米永升华府6188元/平方米海景住宅海口外滩中心23000元/平方米天邑国际花园28000元/平方米海岸壹号四期20000元/平方米海南之心23000元/平方米海口达嘉豪园16000元/平方米盛高荣域21000元/平方米盛木天一方20000元/平方米海岸壹号20000元/平方米别墅西雅图丽湾36000元/平方米海南大公馆40000元/平方米海口 项目开发收益参照物业类型项目名称销售均价普通住宅大拉长寿谷4500元/平方米品创忆江南4470元/平方米金江.金外滩5130元/平方米世纪花园5000元/平方米半山花苑5000元/平方米福山咖啡联邦小镇5300元/平方米四季春城温泉谷6100元/平方米洋房欧洲城邦6300元/平方米别墅盈滨之恋12480元/平方米富力红树湾14000元/平方米半岛壹号23000元/平方米澄迈澄迈县普通住宅项目售价不算太高，但近年来呈现稳步上升的趋势。洋房与别墅物业价格售价2012-2013年持续上升，均价保持在万元以上。