基本建筑指标及控制要求

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1、1、建筑容积率（容积率）指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。2、建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）3、道路红线一般指城市支路以上的道路边界线。4、绿线指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线。5、蓝线指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线。3、建筑基地面积计算（1）建筑基地边界建筑基地应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地边界为界限。街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。（2）建筑基地面积建筑基地面积以城市规划行政主管部

2、门正式划定用地范围的面积为准。不计入建筑基地面积的用地，主要包括：3000平方米以上公共绿地和居住小区以上级公共绿地；独立的公益设施和公共服务设施用地，如中学、小学和幼托用地；独立的市政设施用地，如10KV以上变电站、污水泵站等；城市规划划定的有关控制线范围内的用地；城市道路用地。中心城范围内，由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，公共绿地总面积的50%可以纳入建筑基地面积，但增加的建筑面积应不超过核定建筑面积（原建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。5、建筑面积计算按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高

3、度可适当放宽。6、建筑容积率计算（1）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的不计。（2）住宅层高不宜超过3.6米,办公建筑层高不宜超过3.9米。超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高折算增加面积指标，但发证面积不计其增加值。住宅局部共享空间及办公共享空间不计增加面积指标。（3）半地下室在室外地面以上部分的高度超过1.5米的，按下式计算建筑面积：A’＝K×A式中：A’—折算的建筑面积，K—半地下室地面以上的高度与其层高之比，A—半地下室建筑面积。（4）市政设施用地选址确有困难的，可在一环以内的建筑基

4、地内，设置为地区服务的市政公用设施（如变电站、电话局等）。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积；单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。（5）商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度按照表二中商业、办公建筑的建筑密度指标规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10％，不足10％的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。（

5、6）高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入建筑容积率，但应计入总建筑面积。架空层不应围合封闭改作他用或出售、出租。（7）建设基地范围内，有部分用地被划入规划城市道路用地范围，且上述道路用地是建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，则可适当增加允许建造的建筑面积。已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如后来因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的建筑面积允许不变。房地产开发程序1.确定开发项目，签定项目合作意向书或协议。2.向规划局申报《规划要点》3.向计、建委申报、

6、审批《项目建议书》（立项）。4.《项目建议书》批复后，向规划局申报选址定点（《选址规划意见通知书》《规划设计条件通知书》4.委托设计单位做出《规划设计方案》，办理人防审核、消防审核，向规划局、首规委申报审定《规划设计方案》（《审定设计方案通知书》）。5.委托勘察、设计单位进行勘察、设计，申报审定初步设计。向公用局、市政局、供电局、电信局、自来水公司、热力公司、煤气公司等落实、报审市政公用设施配套方案，以及落实商委、教育、邮政、派出所、街道办事处等的配套审查意见房地产开发程序6.申报《建设用地规划许可证》。7.向规划局领取《建设用地钉桩通知单》，委托北京市测绘院进行用地钉桩，取得《钉桩坐标成果通

7、知单》。8.向房地局提交国有土地使用权出让申请，委托有资质的机构进行地价评估，办理土地出让审批，签定《国有土地使用权出让合同》。缴纳所有款后领取《国有土地使用证》房地产开发程序9.交纳地价款后，到计建两委办理项目转正手续，列入年度开工计划。（开发项目在《可行性报告》批复后即列入年度预备项目大本。）10.出施工图。向城建档案馆报送工程档案资料，交纳档案保证金。•消防局办理消防审核意见表。人防办办理《