2007年5月份武汉住宅市场分析报告

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1、2007年5月份武汉住宅市场分析报告一、加息难挡市场增长步伐本月份影响市场发展的因素很多。股市以及存贷款利率的再次上调，加上新开项目越来越多，都让武汉楼市的发展充满了更多的变数，但从市场成交数据看，5月的市场依然呈现量价俱增的局面：本月全市商品房套数成交10638套，成交面积117．11万平方米，总金额53．03亿元。而普通商品住宅价格也保持连续上涨势头，当前价格在3960元／平方米左右(数据统计范围包括汉口、武昌、汉阳主城区，以及金银湖、江夏、武汉经济开发区等远郊)。5月19日起，央行自2004年以来第5次调整基准利率，不同以往的是，存贷款基准利率的上调幅度

2、不尽相同，实行了差别调整策略：如商业贷款五年期以下利率一律提高0．18％，而五年期以上利率由7．11％提高0．09％至7．20％。也就是说，五年期以上贷款利率调整幅度只为五年期以下的一半，而个人住房公积金贷款统一上调0．09％。从实际看，购房者贷款一般都超过了5年，若执行商业性个人住房贷款利率下限(基准利率的0．85倍)，也就是说贷款年利率实际只提高了0．0765％。以一笔30万元、20年期的个人住房商业贷款为例，如果采用等额本息还款方式，加息前月还款额为2156元(以7．11的85折优惠利率6．0435计算)，加息后为2170元(以7．20的85折优惠利率6

3、．12计算)，每月多还14元!由于目前仍处在一个加息周期，相较于前期提高0．27％的上调方式，本次加息对于购房者的实际影响显然也小的多，其影响更多体现在心理层面，主要是年内仍然面临加息压力。从5月的市场看，在新项目上市不断增加的同时，市场价格却保持了连续的上涨。目前，汉口、武昌等主城区价格基本达到5500元／平方米的水平，在中心城区房价不断攀高所形成的辐射作用下，近郊和远郊价格也表现出相当的稳定性。在外来企业投资增加以及轨道交通建设的促进下，光谷、南湖、古田等区域增长明显。新开楼盘价格普遍在4000元／平米以上，而金银湖、后湖等板块，新开项目均价也逐渐上升到3

4、500元／平方米左右，达到4000元／平方米的项目也不断出现。目前，3000元／平方米以下的项目只能在盘龙城、江夏、金银湖等部分板块可见。值得关注的是，自5月30日开始，股市调整幅度较大，投资者对其风险有了充分认识，而这对于楼市投资的发展无疑将起到一定影响：在股市振荡加剧情况下，投资者的心理天平可能会向楼市有所倾斜。5月以来，南湖、光谷、后湖、金银湖以及盘龙城板块市场供应显著增加，6月份武汉供应量仍将持续增加，在一些区域，供应量将达到年度新高。武昌、汉口等城区项目供应增加，这都将极大的缓解板块供需矛盾，有望使得市场增长逐步放缓。而在远郊地区，短期配套无明显改观

5、，也使得销售竞争空前增大。二、土地拍卖昭示的深远意义5月22日，武汉市土地交易中心推出4宗土地进行公开拍卖，其中汉口中心城区3宗计156．2亩、武昌中心城区1宗20．85亩，总计净用地面积177．05亩，四宗土地全部成功出让，总成交金额11．131亿元。其中，位于汉口花楼街附近的地块为2007年首个“四限”(“限房价、限房型、限工期、限对象”)地块，由武汉市江汉区房地产公司以3．8亿元获得，楼面地价2200元／平方米。该地块90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的70％，商业建筑控制在总建筑量的15％以内。根据要求，由江汉区人民政府和市土地储备中心共

6、同监管，所建房屋全部用于安置花楼片拆迁户，住宅销售价格上限为4300元／平方米。而目前汉口在售住宅价格普遍在5000元／平方米以上，这显然有助于加快旧城改造的进度。此外，位于江汉区贺家墩村的地块，属于“城中村”改造项目，90平方米以下商品房建设规模不能少于住宅总建筑规模的60％，洪山区姚家岭村地块和江岸区胜利街315号地块的这一比例要求均为52％。同期，当前商品住宅成交的户型面积集中趋势日益明显，90—120平方米的户型比例一直占到整体成交量的4成左右，而90平方米以下户型不断上升，成交比例逐渐攀升至30％的比例，无疑，“国六条”户型结构比例限定政策在市场中的

7、效应体现的越来越明显。在2007年前几次土地出让屡创新记录之后，本月土地拍卖的成交金额以及过程都显得波澜不惊，但其蕴涵的意义却深远的多。相较于一线城市，武汉旧城改造起步较晚，从2002年开始启动，2003年改造拆迁面积为304万平方米，2004年为237．5万平方米，2005年为151．58万平方米，是规模较小的一年。按照2006年建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求，其中一条是：合理控制城市房屋拆迁规模和进度，严格控制被动性住房需求过快增长，2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。从武汉5月的这次土地出让以及成交结

8、果看，通过就地、就近安置等各种行之有效