我国农村宅基地使用权流转问题和对策探究

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1、我国农村宅基地使用权流转问题和对策探究　　【摘要】我国现行农村宅基地使用权制度导致宅基地使用价值浪费和交换价值丧失，不利于耕地保护和农业产业结构调整，加剧城乡差别，也限制了迁徙自由。最为首要的解决之道，在于开禁宅基地使用权流转，是为提高宅基地使用效率物尽其用、落实农村土地承包经营权流转制度、实现城乡统筹协调发展、保障城乡居民迁徙自由的需要。当然，这一制度的实施，还需结合农村最低生活保障制度、土地税收制度、集体土地所有权制度等的配套改革。【关键词】宅基地使用权流转配套改革一、我国农村宅基地使用权制度存在的问题（一）利用效率低下与城市用地相比，我国农村

2、宅基地利用效率非常低下，表现在以下两个方面：9第一，宅基地使用价值浪费。宅基地使用价值浪费表现在大量的宅基地闲置。尽管我国《土地管理法》第62条规定了“一户一宅”原则，但另基于对房屋的合法继承关系，农民实际占有多处宅基地的情况并不少见。[1]由于宅基地使用权禁止流转，农民对于多余的宅基地及其房屋无法处分，只能任其闲置，甚至不少地方因此而出现所谓“空心村”。另外，改革开放之后，民工潮兴起，其中不乏“倾巢出动”者，这成了农村宅基地闲置的主要原因。当然，除此之外，众所周知，一些使用权人非法倒卖、管理部门粗放管理、村组干部私批用地等，也是目前宅基地闲置严重

3、的重要原因。第二，宅基地丧失交换价值。我国要继续推进改革开放，就要在农村也普遍建立起社会主义市场经济秩序。我国宅基地使用权被《物权法》明文规定为一项物权，即可理解为做好了宅基地使用权市场化改革的制度准备。《物权法》也开宗明义地提出了制定该法的目的之一在于“发挥物的效用”，包括交换价值。唯有“首先表现为一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的关系或比例”，[2]才可谓之为商品，以物的交换价值为关注重点的债权制度甚至已经在近代以来的法律之中的优越地位。[3]然而，目前关于禁止宅基地使用权流转的政策法规实际上完全剥夺了其交换价值的发挥机会，人为地造成了宅

4、基地利用效率的低下，违背了我国《物权法》物尽其用的立法宗旨，成为了改革开放中后期我国农村经济后劲不足的一个重要原因。（二）阻碍农业发展众所周知，我国目前农业的发展进步，至为首要的在于“保护耕地”和调整农业产业结构，然而，在现行宅基地使用权制度下，这两点都难以实现。9第一，我国现行立法强调保护农村集体土地农业用途的立法精神，但禁止宅基地使用权流转的结果却与此相悖。因为农业人口的增加导致对宅基地的需求增加，在无法通过流转利用闲置宅基地的情况下，势必将危及耕地。实际上，我国耕地面积逐年减少，其中相当一部分原因就在于农业用地改作建设用地，应当引起足够的重视

5、。第二，《农村土地承包法》确定了我国农业朝产业化、规模化、集约化方向发展的规划，这一规划有利于提高农地利用效率，是我国农业现代化的必由之路。然而，宅基地使用权禁止流转导致农村房屋成为农民大规模地将自己承包经营的农地转让给他人耕种自己则另谋职业的后顾之忧。这无疑将阻碍《农村土地承包法》的实施，从而影响农业产业结构的调整和农村经济市场的培育。[4]（三）加剧城乡差别9现行宅基地权利流转制度，是我国久遭诟病的城乡二元结构的冰山一角。我国在城市住宅基地之上设置可在交易市场上自由流转的建设用地使用权，成为城市经济发展的重要推动力量。城市居民利用手中的建设用地

6、使用权和房屋所有权，可以抵押贷款，换取参与市场竞争的货币资本。然而，在农村，由于宅基地权利禁止流转，房地产交易市场根本无以合法存在。即便有地下市场的秘密交易存在，但因其违法性而成本甚高，也无以形成规模，更不能成为促进经济发展的重要力量。而对于农民而言，即便其在农村有宅基地使用权和房屋，因其不能用来融资，对于其加入市场竞争也无所助益。从这个角度来说，在城市居民和农村村民的初始竞争阶段，农民就被人为地剥夺了获得原始资本的机会，除了自己的劳动力之外，“一无所有”显然对其不公，是我国城乡二元结构之弊的有一个典型。（四）限制迁徙自由《世界人权宣言》第13条第

7、1款确定，“人人在各国境内有权自由迁徙和居住”。《公民权利和政治权利国际公约》第12条又对之加以重申，并进一步明确“除法律所规定并为保护国家安全、公共秩序、公共卫生或道德、或他人的权利和自由所必需且与本公约所承认的其他权利不抵触的限制外，应不受任何其他限制”。然而，建国以来，人们的迁徙自由受到了来自立法与现实的极大限制。就现阶段而言，禁止农村宅基地使用权的流转，导致很多无力承受城市畸高房价而有意到农村购置房产的居民无法迁居农村，而众多有意卖掉房产进城务工的农民也无以实现其愿望，成为了限制人们迁徙自由的极为重要的一个原因。基于维护基本人权的需要，这一

8、状况亟待改变。二、我国农村宅基地使用权流转的意义9第一，它是提高宅基地使用效率、物尽其用的现实需要。大量存在的宅基地闲置，