万达广场室外步行街管理模式探讨精品.doc

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1、万达广场室外步行街管理模式探讨—精品万达广场室外步行街管理模式探讨万达集团正在以日新月异的发展速度飞速扩张，仅2009、2010年就要有二十余家广场将要开业，这是万达模式跨区域复制的成功体现，对？“国际万达，百年企业”宏伟目标的实现具有十分重要的意义。各地加速上马的新项目，都有一个共同的特点，即超大的商业规模与建筑体量，与大体量相伴而来的是数万平方的沿街商铺或称之为室外步行街，它与室内步行街、大商业共同组成了城市综合体所特有的商业组合。这种新兴的发展模式可称之为“混合空间MALL”。“混合空间皿1丄”这一新兴发展模式的出现有明显的优势：大规模室外步行街的建成与成功出售加速了

2、项目建设的资金回笼，保证了现金流平衡，减少了集团在项目上的资金沉淀，为实现快速扩张提供了有利条件，如在济南、南京、石家庄、唐山、呼市、包头等项目规划中，有数万平方米的室外商业步行街与大商业共存。与此同时，也存在许多需要商榷的地方：如何才能保证各类商业生态的和谐共存？如何把控室外步行街的管理力度？对以上问题的深入研究将为集团提供更为明确的发展方向，甚至成为集团新一代产品的基础模型。本文将对各新项目中大体量的室外步行街在后期运营管理中可能会产生的问题以及解决问题的方法进行初步探讨，希望能够对集团发展贡献…己之力。在对现有部分广场的研究中我们发现如下一些问题，可能会对城市综合体的

3、生存发展造成一定的不利影响，因此在具体接手操作之前拟定一套行之有效的管理方式，妥善加以引导和解决是目前我们面临的乂…项重要课题。1、万达底商的销售价格在各地一般都较有突破性，这也是成就万达广场高品质的重要因素之一。业主在高成本投入的情况下必然要求高回报，必然会产生开业后底商的租金价格较高的现象，但现实情况往往与其预期有一定差距。如此一來，一方面可能会产生较高的空铺、掉铺风险，对后期运营、物管费的收取等工作造成较为不利的影响，另一方面可能会引起业主与管理公司之间的冲突。2、底商业主一般都是当地经济实力较为雄厚的社会阶层，但普遍缺乏招商营运专业知识，对商业规划及业态组合等更是关

4、注较少，往往由于招商不到位而出现空铺掉铺现象，导致物业费收取产生困难。同时由于该阶层人群自主意识较强，即使能够成功招商也会与整体商业规划产生矛盾，产生管理难题。3、室外步行街分散招商没有统一规划，极易导致品牌定位的参差不齐及对形象要求的高低不一等现象，形象差势必会项目的高级酒店、高档写字楼等产生不利影响，造成整体品质的下降。4、室外步行街与住宅、大商业租金、物业管理费等之间的协调与统一。租金收益往往是业主在招商时考虑的首耍问题，为尽快出租，往往会有低于市场平局水平的非正常的租金出现,从而对室内步行街、主力店甚至大商业招商形成冲击。5、室外步行街的生态环境是较为脆弱的，由于其

5、地处窣外且多为沿街，存在很多界限模糊地管理区域，或者与市政、环卫部门等产生管理的交叉，这些地方往往成为管理的死角。而步行街较大的客流量对卫生、植被、景观规划、雕塑小品等具有较高的要求。两者之间的矛盾若不能妥善处理，势必会影响到大商业的整体品质。目前，对室外步行街的管理尚没有成型的方案，针对以上提出的几点问题，我们认为对室外步行街的管理有以下几点需要注意：1、营运管理吸取一、二代店的经验教训。一、二代产权式商铺的管理积累了丰富经验，为室外步行街管理提供宝贵的财富，在处理与业主、商户之间的关系；处理各种收费的方式方法；处理营运管理与企划营销的关系等各方面都值得借鉴。2、招商管理

6、需借鉴大商业管理模式。尽最大可能实现对窣外步行街的统一规划，针对其售价推断出业主对租金收益的预期，并根据商户实际承受能力引进合适的业态，保证商户能够持续经营，防止出现掉铺。3、形象管理借鉴市政管理模式。从源头上对室外步行街形象进行统一规划，这在项0建设与规划时就对外立面、广告位等进行统一。在与业主签订合同时对未来经营的业态、形象及装修装饰风格等进行约定和引导，以满足大商业所需的整体氛围。具体来说，可以从架构、招商、营运、企划、形象五个方面加强室外步行街的管理，需要注意的是必须把握“适度”的原则，避免过度参与而引起与一、二代广场类似的矛盾。1、架构：专人管理而不务虚鉴于室外步

7、行街数万平方米的规模，其经营情况会对大商业产生重大影响，地方商管公司可以考虑设置专门的部门和人员对其进行管理，如济南区域公司考虑在物业公司下设“营运部”或“经营部”，该部门主要任务是对步行街商户进行及吋跟踪，关注其经营业绩、租金变化、服务水平、客户服务等方面的情况，对经营业绩不好、有掉铺风险的商户及时预警，防止出现意外风险，同吋也包括对商铺的安全巡查与管理等日常性工作。2、招商：时刻关注而不介入室外步行街大多是产权式商铺，在招商方面不宜深度介入，但也不能任由业主自行处理，介入程度关键在于对“度”的把握。我们认为可以