房地产广告漫谈(1).docx

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1、房地产广告漫谈（一）如今的房地广告市可是一"大蛋糕"，各种媒体介入，意欲从中分享一杯羹，有人称：房地市的蓬勃展，市争越激烈，广告蛋糕就越大，媒体受益就越多。此一点不假，一是高高在上的广告投入，一是撬的消市，开商售的越，其所付出的合成本就越高，广告投放的成本就会不断加大。于目前的成本居高不下，有些公司将之咎"媒体收太，广告投入太大，广告效果不佳。"其，房商广告用的增大和推广度的增加，在很大程度上与媒体无关，媒体作信息播的体，作广告信息的中介因子，而且是重要的，不可或缺的因子。而影响广告成本和广告度的重要因素，却是房商自己或代理公司所确定的媒介策略和广告策略。尽管目前房商在广

2、告运做前都会要求自己的企划售部或者代理公司提交广告策略以及行方案，但由于种种原因，特是一些房商常要求代理公司在短短两三天内提交的广告划，无异于"止渴"，在未行充分沟通和有效目分析、广告研的前提下，所作出的广告划价不言而。但怨不得代理公司，一些房商自身的不范操作和广告代理市的残酷状，代理公司的做法尚可理解，可要自掏腰包的房商如此要求却不得不引人深思。于楼市广告的操，如何提高广告的展露效率、有效地广告目并最大程度地广告成本，即多房商所期望的"以最小的投入得最大的效益"，就需要我科学地运做广告，注入争意，以事求是的广告划和富有效率的行方案来最达到效益均衡的广告目的。（一）广告境

3、：你的楼置身"陷阱"，欲不能？房商做广告的首要目的就是展露自己的楼和企形象，促售，怎么反而自己的楼掉陷阱"了呢？"从客的角度，科学的广告运做会促成企和楼展露目的的达成，但上，如果广告在正式投放前，没有自己的楼广告投放境行致充分的研分析，并合企的整体推广略，就很容易致自己的楼因广告而掉"陷阱"，深陷其中而欲不能。由于广告投放之后，种广告同也开商来了或多或少的咨和看房者，因此多开商此并不十分重，以效果达到了，或者埋怨媒体效果不好。但是，通仔的分析研究之后，本来100位看房者只来了10位，本有1000个咨却只接了100个，本一年售完却了两年⋯⋯种暗地里掉了"陷阱"，明着在宣、

4、在促售，房商所来的失是巨大的。例来，有5家房商同在一个指定的段内和同一媒体上做有关于"商投"概念的广告，其中最先投放的广告会因先而占据一定的，它所面的市范是100%，随后跟的其它楼的广告如果没有先广告概念的内涵行差异求，后的几家广告入市可能就只面1/5的目市，相互之的争开始生，广告推广度随着楼目的增多和先于自己的广告楼目群体留下的印象而增加，特是如果先于自己的广告楼受众印象不佳，自己的楼将受到一定的"株"，广告效果更是"雪上加霜"。在不知不之中，房商的广告可能只面了很少的一部分群体，并受其它广告所左右，广告房商掉了无形的"陷阱"。此外，一些房商在投放广告，会很注重自己楼推

5、广的核心要素，有楼概念一，但是在确立自己的楼概念即推广主，房商往往合考自己企和楼的特素，并参考市上一些成功楼的做法，而形成自己的广告概念，可偏偏忘了从房的角度去考，忽略了目群体的利益需1/3要。房产商的广告投放后，自己的广告主题，也就是向目标受众所承诺的价值取向，如果与目标受众的利益需求不吻合或部分吻合，这将导致企业广告的"无效投放"，高额的广告费浪费由此而生。最为人担心的是，在这种情况下，房产商的广告力度越大，不仅其浪费越多，而且已经诉求的广告概念掩盖了最适合该楼盘的推广质素，当开发商想改变广告策略时，有可能已经陷到井底，欲罢不能了。这种情况下，开发商一旦要改变广告策略

6、和执行方案，其广告投入就继续增大，加上对于企业营销机会和推广资源的浪费，损失更是不可言语。广告之所以能让你的楼盘置身"陷阱"，欲罢不能，完全在于房产商或者代理的不合理广告运做，导致好事变成了坏事。就广告本身而言，其依赖于科学精确的广告调研，包括媒体、受众、竞争、主题、策略等方面，在此基础上，才能制定出最富效率和成果的广告策略方案和执行计划。为了让你的广告不至于投放伊始就置身"陷阱"，欲罢不能，那么请重视广告投放前期的科学运做，特别是重视广告专题调研，花几万元而节约数十上百万元，何乐而不为呢？房地产广告漫谈（二）（二）广告媒介：让您的成本越滚越高房产商在推广楼盘时，不可避免

7、地与媒介打各种交道，其中在各种媒介发布广告是企业主要的推广行为之一。随着楼盘推广竞争环境的演变，难度日益加大，房产商的推广费用也日渐高涨。然而，高昂广告费支出的背后，却并不是预期的广告效益。因此，房产商推出广告的"不作为"现象日益突出，导致大幅增加房产商的营销预算，从而使总体营销成本上涨。有房产商将之归咎为"媒体决策的失误"。实际上，房产商广告支出的费用增加并不能由媒体自身决定，相反，不同媒体的广告报价基于其质与量的确定，最能充分反映媒体本身在读者中的综合评价，从而为房产商的广告决策提供了依据。报价高的媒体必须具备相应的发行量