江苏天长市新天地项目定位与营销推广策略-2019-85页-共86页课件.ppt

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1、天长新天地◎项目定位与营销推广策略◎核心战略考量（1）如何建立一个5万平方米住宅小区的形象？（2）如何达成这一住宅项目的营销成功？我的思考：>市场存在有助于项目的独特定位吗？>如果这个独特定位存在，那么是什么？获取：核心竞争力达成：市场推广VS清盘具体进一步的战略方向我们分以下几方面进行分析……第一部分：市场分析篇第二部分：目标客群篇第三部分：定位包装篇第四部分：推广策略篇第五部分：销售策略篇第一部分市场分析篇地块解读一、地理位置本项目位于天长市城区东部，建设东路北侧，安乐路东侧；是天长市政府第一批旧城改造的重点项目。生活配套齐全，未来潜力大。周边已有天长二中、长途汽车站、市人民医院。

2、紧靠天长市主干道建设路交通方便，适合居住。本项目二中长途汽车站市人民医院优势1、路网发达，临近主城区；2、紧邻城市主干道，有商业开发价值；3、距离市二中、长途汽车站、市人民医院较近，生活配套齐全；4、是天长市政府第一批旧城改造的重点项目。劣势1、小区体量不大；2、户型单一；3、小区内部设有回迁房，档次提升难度较大；机会1、城市规划向东规划为商贸业发展区域，有较大的客户资源；2、市政规划落实，安乐路路即将南延并且拓宽，配套服务将更完善；3、周边地块相继开发，板块人气上升；威胁1、对面明珠城项目即将推出，形成竞争压力；2、宏观调控影响住房消费心理预期；二、SWOT分析高性价比的精品住宅是本

3、地块的最佳选择方向地处天长市城区老城改造区内，未来发展空间较大；地块周边生活配套设施一应俱全，增大价值；综合资源决定本地块具备开发高档小区的条件；三、解读结论市场精研天长地处华东腹地，被江苏环抱，南临长江，北枕淮河，东临高邮湖，西傍京沪铁路，205国道—宁连高速公路以及正在建设的宁淮高速公路纵贯境内，市区距扬州51公里，南京75公里；到上海也仅3个小时左右路程水路经高邮湖直达沿江、沿海各大港口。天长市地理位置及对外交通天长市下辖28个乡镇（街道）。国土面积：1770平方公里总人口：63万人城市人口：约16万人城市化率:为25.32%天长市行政区域划分城市用地发展方向与策略确定为“完善主

4、城，西进南扩，带状组团式发展”。居住用地布局除老城区外，新辟3个居住片区。城南居住片区：主要为本区行政办公、大专院校、企事业单位等职工居住区。西部居住片区：主要解决西城区居民的居住问题，以安排二类居住用地为主。城东居住片区：位于东部组团，主要为配合物流及商贸业的发展而安排的居住片区。发展方向：西进南扩城市发展主导方向2009年天长市城镇单位从业人员劳动报酬总额577022千元，同比增长3%，在岗职工年人均工资25196元，同比增长13.4%。按企事业机关划分，企业单位在岗职工年人均工资为18630元，机关单位为33682元，事业单位为28973元。机关和事业单位同比增长19.9%和18

5、.6%。天长市经济及人口情况天长市历年房屋均价天长房地产市场正处在高速发展的阶段，房价上涨幅度较大，未来空间将进一步增大市场竞争情况竞争个案：明珠城一期所售房源共计200多套此案将是本项目最大竞争对手……竞争项目对比情况市场小结：1、整体市场去化有一定空间，房屋外立面相近，产品同质化较为严重，停留在中低档水平，本项目在后期改造，项目包装上有较大的超越空间；2、从整体市场的供应情况看，今年下半年至明年5月份，处于市场的相对白热期，应加大优惠幅度，快速去化；3、从竞争格局看，明珠城项目从规模、产品档次上均略高于本项目，我们建议突出高品质、高性价比，差异竞争。本案目前存在问题：天长·新天地一

6、期于9月17日开盘，可售住宅123套（17278.73平米），开盘当日成交23套住宅，成交率为19%，开盘销售去化率低。基于目前开盘去化率低问题，找出问题导火线：一、开盘销售去化率低1、前期蓄客量不足；2、前期推广宣传力度不够；3、前期市场调研不准确，导致策划策略失误；4、目前市场大趋势的影响造成；①、国家政策影响；②、银行贷款影响；5、由于楼盘自身存在问题；①、户型过大；②、总价过高；③、优惠过少；④、回迁户影响；鉴于项目以上所处情况，下一阶段我们将如下进一步展开工作：项目客户定位——筛选项目主要目标客户群项目定位包装——形成市场知名度和关注度项目推广策略——提升项目品质感及档次感项

7、目营销策略——拔高项目形象和聚集人气最终实现快速消化及资金回笼策略……第二部分目标客群篇一、客群定位1、天长当地多次置业者；2、当地升级换房置业者；3、周边县乡镇进城经商置业者；4、在外务工有一定积累返城置业者；5、中心城区改造拆迁户及原住民。消费者差异大各有特点市区机关政府公务员及事业单位职工乡镇私营业主和个体户外出打工人员主要客户年龄集中在30-45岁之间，一般为三口之间，夫妻都有稳定工作，基本已有住房，购房多为二次置业，升级换档现有住房，