房山住宅项目调研报告.ppt

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1、良乡高校园区10号地块调研报告Feasibilityreports报告框架目录一、区域背景1、房山现状2、房山经济现状3、房山规划4、房山人口发展及预测二、房地产市场分析1、地产发展2、土地供应情况3、土地成交情况4、整体发展特点5、供求预测6、价格预测7、客户需求及特点7、机会分析三、地块可行性分析1、地块周边竞争楼盘调研2、地块基本情况3、地块规划思路4、地块利润测算5、可行性结论附件一：北京市国土资源局关于定向安置房供地办法的初步意见附件二：北京市人民政府关于印发北京市限价商品住房管理办法（试行）的通知

2、区域背景

3、房山现状区位：房山位于北京西南，是首都西南枢纽。交通：区府所在地良乡

4、距北京市区仅20公里。京广、京原等多条铁路、京石高速、107、108国道等多条公路干线穿境而过。轨道交通房山线、京良路、京石高速第二通道等多条直达市区的快速通道将陆续建成。首都西南枢纽，是西南区域核心区域。轨道交通房山线房山经济现状人均收入：2010年城镇居民人均可支配收入达到23720元，比增长8%。存款余额：2010年底，金融机构人民币存款余额达778.9亿元，比上年增长22.4%。其中，城乡居民储蓄余额达到410.3亿元，比上年增长16.5%。GDP：2010年，地区生产总值预计实现337亿元，按可比价格计算，比上年增长12%。2010年1-12月城镇居民人均可支配收入2010年，

5、房山区城镇居民人均可支配收入达到23768.9元，同比增长8.26%。区域经济稳定增长，居民收入不断提高。房山规划全力打造首都高端制造业新区和现代生态休闲新城，努力推动全区经济社会发展实现新突破，全面开创“三化两区”建设新局面。房山区总体空间结构布局原则为：“强化两轴、优化两带、保育山区、多核联动、网络结构”，逐步形成协调发展的区域总体布局。房山区城镇等级结构按照新城、重点镇、一般镇三级进行规划。房山新城包括良乡组团、燕房组团、北京石化新材料基地、窦店新型新型建材产业用地四部分。重点镇为窦店、韩村河、琉璃河、长沟；其它为一般镇。房山全力打造首都高端制造业新区和现代生态休闲新城。全面提升城

6、市形象，增加城市功能，提高城市核心竞争力。房山人口发展及预测2010年常住人口94.5万，户籍人口76.8万，城镇化率67.5%。2020年房山总人口控制在118万人，其中户籍人口98万人；居住半年以上外来人口20万人。2020年城镇人口控制在93万人左右，占全区人口的79%。2020年房山新城人口控制在55.7万人，建设用地控制在75平方公里。良乡组团人口35万，城镇建设用地39.2平方公里。燕房组团规划人口20万人，城镇建设用地22.4平方公里。工业4.3万人建筑业4.1万人运输业3.5万人商饮业4万人其它5.3万人21.2万城镇就业人口人群收入：房山城镇居民年人均可支配收入达到23

7、720元。置业特征：房山本地人均有1到2套住房，房山人购房主要是年轻人婚房及改善型住房需求，刚需为主。由此可见房山区域的房地产市场需求主要来自市区，房山将成为北京市区溢出人口的重要承载地。

8、房地产市场分析

9、地产发展房山房地产业起步于20世纪80年代初期，主要标志是1984年第一家房地产开发企业--区房地产开发公司建立。20年来，随着社会主义市场经济体制的确立和逐步完善，特别是区府东移良乡和全区城市化进程的加快，房地产业迅速崛起，已经成为全区重要的支柱产业。随着长阳CSD的建设，房山房地产业进入高速发展期。如今，房山区域已经云集了北京城建、中国铁建、万科地产、中粮地产、首创置业、绿地集团、

10、北京建工、首开集团等十余家地产名企。“2009年，房山区的楼面地价已超过每6000元每平方米。”在房价方面，2007年，房山地区的房价也不过4000-5000元每平方米，目前，房山区整体均价稳定在15000元左右。房地产业发展迅速。土地供应情况受轻轨房山线建设、CSD规划等利好消息影响，房山住宅土地供应量从2008年的10.47公顷快速增加，2010年达到342.46公顷。土地成交情况2009、2010年，房山供地总量达505.61公顷。供地情况未来3-5年，房山新增住房供应量在560万㎡左右。开发情况房山各项目平均去化率达到66.7%；近2年平均每年房产去化量为100万㎡以上。销售情况

11、成交情况整体发展特点1）、地产大鳄沿轻轨房山线依次排开，项目集中于房山长阳板块；其次是良乡、窦店、阎村；燕房组团中燕山板块以经济适用房、集资房为主，良乡板块以本地开发商开发项目为主。长阳半岛18000元/㎡万科幸福汇9500元/㎡北潞尚界12800元/㎡城建徜徉集14000元/㎡长阳国际城12500元/㎡首创芭蕾雨16000元/㎡西棕榈滩15000元/㎡世界名苑10600元/㎡阳光邑上16500元/㎡原香小镇15300元/㎡绿地新都