紫薇田园都策划执行方案.doc

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1、Fdc.2lask.com屮管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近T个。最大稈度的搜集了数I-家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。紫薇田园都市阶段性营销策划执行方案(2002.12-2003.03)西安紫薇行物业顾问有限公司2002.12.03Fdc.2lask.com屮管网房地产频道作为国内绘大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近T个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.2lask.com屮管网房地产频道作为国内报大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料

2、库，月更新房地产资料近T个。报大稈度的搜集了数I-家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一篇章总纲1第二篇章存在的问题3第三篇章对策第四篇章紫薇田园都市中期营销策略设计方案12第五篇章需要领导明确和解决的问题20第六篇章结束语22Fdc.2lask.com屮管网房地产频道作为国内报大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近T个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.2lask.com屮管网房地产频道作为国内报大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近T个。报大稈度的搜集了数「家国内顶级开发

3、商多年实际操盘之系统资料。第一篇章总纲“塔山战役”已经进入了最为关键的阶段！是英勇的生存，还是怯懦的死去你的选择，是什么？我们把紫薇田园都市的进程比喻为“三大战役”第一战役：“包围战”—无忧置业，自由生活，快乐成长，简单生活2001.12月-2002.7月，田园都市开发启动，从项目导入、文化概念、生活方式、国际设计、合理价位、全面营销将本地市场游动的客户一网打尽，从而实现了诚意登记一万套、实现销售四千余套，销售额近十亿！初战告捷，大获成功！第二战役："攻坚战”——八大主题2002.7月-2002.11月,田园都市正式开盘，在多层、洋房＞Townhouse售罄之后

4、，小高层、高层打响了一场艰苦的“攻坚战”，在诚意登记客户消耗殆尽的情况下，依然取得了销售500余套小高层（总数1400余套）的优良成绩！但是，我们要看到，高层截至目前销售11套，（总数4000余套）情况已不容乐观！风光不再，好景无存，第二阶段“攻坚战”也宣告提前结束。Fdc.2lask.com屮管网房地产频道作为国内报大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近T个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.2lask.com屮管网房地产频道作为国内报大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近T个。

5、报大稈度的搜集了数I-家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第三战役：“保卫战”四大活动（品牌月，亲情月，文化月，服务月）=1目前人气H减、销售H缓，大盘销售出现这样的状况是危机的先兆！如果我们仍在过去的美梦屮酣睡，清醒的时候会发现冰冷的刀锋已经架在了喉咙Z上！为什么是“保卫战”而不再是“攻坚战”？因为不再是我们要引导客户、吸引成交，而是客户对川园都市的信心正在动摇，问题出在了我们自身，太多的不确定因素，太多该做的事没有做好，众多的承诺我们兑现了几何？当退房的声音象潮水般响起的时候，当紫薇的江山地震般摇晃起来！谁？——还能安睡！认清形势一一现在是大家警醒的时候

6、！是大家协力拼搏的时候！是保卫“塔山”、保卫紫薇的时候！Fdc.2lask.com屮管网房地产频道作为国内报大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近T个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.2lask.com屮管网房地产频道作为国内报大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近T个。报大稈度的搜集了数I-家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第二篇章存在的问题以紫薇品牌的影响力、公司的实力、项目的品质来讲，项目的营销本身不存在绝对的困难，着眼点在于改进自己的问题，展现自己的优势，引导客户的

7、认识和生活的观念，以实质性促销结果为唯一冃标。田园都市高层、小高层口10月26日推出以来，截至11月20日，小高层销售了400余套，高层销售11套。小高层的销售较为稳定，但在整个大盘的运作中，高层部分销售力度明显太弱，根据影响销售的程度不同,分析问题如下：1、价格一一销售的最大抗性价格较高成为诚意客户退房的首要原因O小高层：均价2600元/0]2比同类同档次的房屋略高，但结合紫薇的品牌价值，整体上看，价格略高于市场价格。高层：均价3300元/册，不具备价格竞争优势。2、广告一一市场前沿的双刃剑近期广告的特点是主色调低沉，不明快。田园都市作为一个郊区现代化的大盘，

8、应以愉悦、明快的颜色作为