津澧国际产权酒店项目销售方案.doc

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1、敬呈湖南长庆房地产开发有限公司陈总审阅此致敬礼！孟凡林前言有幸应陈总之约，对于整体项目进行了实地考察，也与澧县其它项目相关营销策划负责人进行了洽谈，现就我个人对项目的意见与建议做一个梳理，如果能够对澧州商贸城二期下一步的工作有所帮助，将是我最大的荣幸。由于时间仓促，难免挂一漏万，还请陈总批评指正。谢谢!津澧国际产权酒店可行简案*%方案目的二、产权酒店概念解析三、产权酒店的类型四、产权酒店的发展五、产权酒店的几个值得重视的问题六、产权酒店的发展方向与机会七、津澧国际产权酒店销售的可行性八、项目定位及概念规划和产品设计九

2、、津澧国际产权酒店的销售、经营管理合约十、津澧国际产权酒店开发与运行的主要权力机构十一、买受人权益十二、买受人投资收益计算原则十三、津澧国际产权酒店销售方案十四、津澧国际产权酒店营销推广方案的总体思路十五、津澧国际产权酒店具体营销方案（略）结束语方案目的1.达成项目的迅速销售，为开发商创造高附加利润。2.打造澧水流域首个产权酒店，为开发商在产权酒店市场树立品牌效应，有助于开发商后续项目开发、可持续发展。3.提供产权酒店稳健经营管理模式、保障经营的持续、收益稳定。4.合理规避发展商项目开发、后期经营风险的同时，谋求项目

3、开发利润的最大化。5.为产权酒店投资者提供合理投资回报，具有普遍的可操作性，最大限度的激发投资者的投资欲望，缩短销售周期。6.指导开发、销售、经营的品牌化运作，形成有效的市场化良性运作，使各方利益共赢。产权酒店概念解析产权酒店由“时权酒店”(TIMESHARE)演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不

4、仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。%1.产权酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。在中国内地主要有两种类型：一是度假型产权酒店，一般建在沿海和经济发达的旅游城市，依托旅游风景区周边的优美环境，吸引旅游客源。所以多数为郊区项

5、目，在功能上，商务相对少一些，主要是休闲度假。二是城市产权酒店，一般建在经济发达城市的商务中心区，依托城市发达的交通和商业配套，吸引商务客源。在功能上商业和商务的配套相对比较完善。目前市场上出现的酒店式公寓，酒店商务公寓属于这一类，但它和完全的城市产权酒店仍有区别。%1.产权酒店在中国的发展产权酒店的发展取决于几个条件1、消费观念：近年来国内经济发展迅速，中产小康阶层急剧2、扩大，成为城市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界

6、、消费圈中得到认同。客户群：每年大约有114天的假期。国内旅游假的市场气候已经形成，商务活动广泛，社会中产阶级的崛起，形成了庞大的客户发群。3、配套设施：产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。4、分时度假交换体系。该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的

7、任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。与此同时顾客还享有权益的转让、馈增、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。产权酒店在中国的发展时间比较短，但发展的速度非常快。发展中暴露的问题也较多。从2004年产权酒店的数量大幅上升，全国各地产权度假酒店井喷。对产权式酒店的客户群进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务,享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度

8、假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权工酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务