投资性房地产会计处理问题研究.pdf

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8、投资性房地产会计处理问题研究文／褚颖张胜摘要：近年来，以赚取租金或资本增值为目的的投资性房地产已成为人们一个重要的投资工具。为了规范企业对房地产投资的会计处理，财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3--g-——投资性房地产》，专门对企业进行房地产投资的业务进行规范。该准则结合我国国情，体现了中国特色以及与国际会计准则的趋同，对我国企业信息使用者提供了可靠、相关、可比的会计信息。本文根据新准则的基本精神对投资性房地产的会计处理进行探讨。首先，结合投资性房地产会计处理的演变过程，阐述了投资性房地产

9、准则出台的意义；然后，从投资性房地产的确认，计量等方面对投资性房地产的会计处理加以阐述和分析；最后提出了进一步完善我国投资性房地产会计处理的对策和建议，包括进一步界定投资性房地产的范围，提高会计信息的可比性；进一步提高公允价值的可信度，减少人为操纵利润的可能性；进一步制定更加详细的标准，关注税收政策的制定实施新准则的相关性等。关键词：投资性房地产；会计处理；建议一、投资性房地产会计处理的演进近年来把房地产视为投资手段的投资行为在我国的一些投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值企业中流行，因此如何对投资性房地产进行确认、计量、转换

10、，或两者兼有而持有的房地产。以往，人们习惯地将企业投资性就成为会计准则需要规范的一个新的领域。企业应按照第3号房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计使用年限提取折具体准则的规定，结合自身实际情况，对符合确认条件的投资旧。但是，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真性房地产进行恰当的会计处理。实价值。投资性房地产在十几年来，其市场价值已经远远高于(一)投资性房地产确认账面净值，甚至高于其账面原值数十倍；同时，房地产投资一般第3号具体准则规定，投资性房地产的确认条件有三：第金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往有高风险与高收益一，符

11、合投资性房地产的定义，即投资性房地产是指为赚取租并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。第二，与该投资性资产处理显然是不适合的，但是，将它们按照流动资产以成本房地产有关的经济利益很可能流入企业。第三，该投资性房地与市场孰低的计价原则来处理，同样是不合适的。多年来，由于产的成本能够可靠地计量。根据投资性房地产的确认条件，企缺乏这方面的会计准则加以规范，企业往往各行其是，所以，在业要对自有固定资产与无形资产等进行重新分类，具体哪些是会计实际工作中，迫切需要对投资性房地产从固定资产中分离投资

12、性房地产，需要在资产负债表中以“投资性房地产”项目单出来，作为单独一类确定会计规范。鉴于此，我国财政部于2006独列示。年2月15日发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以(二)投资性房地产计量下简称第3号具体准则)。该准则的颁布有重大的意义。首先，采1．投资陛房地产初始计量及会计处理用第3号具体准则对投资性房地产公允计价与国际准则接轨，根据第3号具体准则规定，投资性房地产取得时的总原则更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值。对公司是按成本计量，但其取得的方式和来源不同，其成本的构成也的资产增值信息更加透明，有利于公司在

13、资本市场获得正确的不同。定价，从而有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利。其次，(1)外购投资性房地产成本，应区分为一次性付款购买的投新准则引入的公允价值计量法，对股票投资者意义非常大。公允资性房地产和分期付款(时间超过一年)购买的投资性房地产。价值计算，更符合企业实际情况，而且能够产生利润。最后，其中第一，一次性付款购买投资性房地产成本，是购买时实际用成本法计量的方法，虽然要按期摊销或提取折旧，减少了企业支付的买价，相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，如的账面利润，但却可起到抵税的效果，减少了企业现金流的支法律服务费、营业税和其他

14、交易费，购买投资胜房地产付款时：出。从而将价值保留在于企业内，有利于投资者的利益。借记“投资性房地产”账户；贷记“银行存款”账户。二、投资性房地产的会计处理方法第二，分期付款购买投资性房地产的成本，是购买投资性中国农业会计2014_—8会计改革l__房地产各期付款额的现值。投资性房地产购买价格与其现值之旧或摊销，在资产负债表日应当以公允价值进行计量；在资产间的差异确定为未确认融资费用。负债表日，如果投资l生房地产的公允价值高于其账面余额，按(2)自行建造投资性房地产的成本。即投资性房地产在达其差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”账户

15、，贷记“公到预定可使用状态前所发生的一切必要的合理的开支，包括工允价值变动损益”账户；如果公允价值低于其账面余额，按其差程物资成本，人工成本，应予以资本化的借款费用，相关税金和额做相反的账务处