上海“老破”房子8折笋盘频出的原因.doc

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1、上海“老破小”房子8折笋盘频出的原因1月9日某中介新上线房源共计198套，其中以低于小区中位数价格上线的房源共计65套，我们通过排查找出性价比较高的33套房源，进行公示。案例1：浦东塘桥塘东小区（8.5折笋）截止到2018年1月8日，塘东小区在线房源共8套，1月9日挂牌价60795元/㎡的房源上线。我们将其与小区内同面积段房源相比（见下图）：笋盘理由：同楼层段、单价低小区同面积段在挂的房源均为高区房源，与新上房源不同，另外2个对标房源，均非顶楼房源；户型方面，3个房源相同；新上房源产证已满五，另外

2、2套1个满五，一个满二，税费方面，新上房源较少。装修方面，新上房源稍微逊色一点，但整体房屋面貌还是非常不错的。同为高区房源，仅一层楼只差，单价差了至少11%，足见该新上房源的性价比之高。案例2：浦东南码头路144弄（8.9折笋）截止到2018年1月8日，南码头路144弄在线房源共5套，1月9日挂牌价56306元/㎡的房源上线。我们将其与小区内同面积段房源相比（见下图）：笋盘理由1：同楼层段，单价低新上线房源为中层房源，与小区内另外一套中层房源相比在户型方面功能性略差。在装修上相比，2套中层房源基本

3、上相差不大。税费上面，2套房子均已满五，税费差不多，但新上线房源在单价上整整比它低了11%。笋盘理由2：相同价位，好楼层、好装修在看一下与笋盘对标的挂牌价56179元/㎡的房源，该房源为顶楼房源，与新上线房源相比该房源户型上还稍逊一筹，装修上也不及新上房源，税费方面，新上房源满五税少，而该房源满二税多。再看一下与笋盘对标的挂牌价56179元/㎡的房源历史价格走势：该房源是从6.2W一路降到5.6W，而新上房源直接以5.6W上线，中层、好装修房源卖了个高层房源的价，可见该新上房源业主诚意十足。案例3

4、：宝山大华金鑫花园（9.3折笋）截止到2018年1月8日，金鑫花园在线房源共6套，1月9日挂牌价50685元/㎡的房源上线。我们来看同是总高6层的这5套：笋盘理由：同面积段价格最低、楼层和户型最好刚上线的这套从价格来看是最低的，而且是中区的房子，从房型来看（如下图），南北双阳台，通透性强，房型也是这几套最好的。税费方面：新上房源与对标的挂牌价为52897元/㎡的2套房源一样都是未满二，税费差不多，且该房源是装修房，另外2套均为毛坯房。综上所述，这套房子性价比还是比较高的。案例4：嘉定江桥华江景城（

5、8.6折笋）截止到2018年1月8日，华江景城在线房源共12套，1月9日挂牌价40404元/㎡的房源上线。我们来看同是低区的这4套：笋盘理由：装修档次高、户型好，价格低挂牌价33030元/㎡的房源因为是大面积的，价格不具参考性。刚上线这套价格是低区中最低的，虽然是1楼，但和同是1楼的挂牌价46388元/㎡的对标房源比，无论是户型还是装修都不是一个等级的（见下图）：税费方面，这2套房源均已满五，税费相差不大。所以，这套新上的房子性价比还是比较高的。案例5：奉贤西渡鸿宝一村（南区）（8.1折笋）截至2

6、018年1月8日，鸿宝一村（南区）挂牌在线房源54套，1月9日挂牌价30975元/㎡的房源上线。我们将其与小区内面积段相近的其它房源相对比，见下表：笋盘理由：同面积段，价格低同样是40平方米左右的户型中，这套房源的单价远远低于其它房源，价格上的优势非常明显。并且对比完全相同户型单价38186元/㎡的房源，虽然装修上较差，但对于下家来说主要是脏乱的问题，并不是天壤之别。税费方面，新上房源满二，而这套3.8W的满五，但就算加上税费也是比较划算的，因此总体来说这套新挂牌房源的性价比非常高。案例6：浦东金

7、桥陈家宅小区（8.2折笋）截至2018年1月8日，陈家宅小区挂牌在线房源21套，1月9日挂牌价39981元/㎡的房源上线。我们将其与小区内面积段相近的其它房源相对比，见下表：笋盘理由：同面积段，价格超低在这套房源上架之前，小区内相近面积的同户型房源挂牌价格都是5W元/㎡起，而这套房源单价直接跌破4万/平；虽然这套房源尚未满二，但即使算上税费，价格优势任然非常明显。从房源实景照片可以看出，即使是几乎毛坯房源挂牌价格也在5W元/㎡以上。而这套房源在楼层、装修情况与另外1套类似房源相近的情况下，挂牌价格

8、便宜了近28%，绝对称得上非常具有性价比。2018年1月9日新上线房源性价比透视：