长春市万豪汇景新城项目主张书.ppt

《长春市万豪汇景新城项目主张书.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、项目主张书万豪·汇景新城大禹智业2006年9月29日核心运作主题满足做准造梦做真万豪·汇景新城是吉林万豪房地产开发有限公司自成立以来开发的第一个大型地产项目，万豪地产欲通过本项目的成功开发实现企业更大的发展。本项目地处南部新城，紧临市政府办公大楼新址，又与雕塑公园隔街相望，未来发展潜力无限。本项目虽然具备这样的先天优势，但是通过市场对比分析，我们认为项目在某种程度上讲，劣势大于优势。从项目自身情况来看，规划产品类型复杂，有住宅、写字楼、酒店、商铺、地下车库等，各类型相互关系不紧密，联动性不够，为本案的营销推广带来很大难度。住宅产品的

2、主力户型面积区间为170-190平方米的大户型（占45%），由于近年来南部新城的住宅平均售价已有大幅度提升，这就决定了项目的单套房源总价较高，再加之小高层产品本身就存在一定的抗性，所以产品去化速度不会太快。写字楼产品的规模在长春市首屈一指，可是长春写字楼市场处于供大于求的状况，市场需求空间较小，要想去化如此大体量的产品，不但注定销售周期会较长，而且也将十分困难。同时，四种类别大体量的产品注定项目前期投入成本费用较高，给项目资金快速回笼带来极大的压力，对开发商也是严竣的考验。因此说要想实现万豪地产的高利润回报、快速资金回笼的预期销售

3、目标有一定难度。那么如何淡化或转化项目的劣势，又如何提升优势，面对重重困难，我们提出了项目整合营销方案，提出了项目核心运作主题：满足做准，造梦做真。一、关于住宅产品通过市场分析论证，我们认为项目的核心劣势是缺少居住者需求的生活配套设施，而这种地段上的抗性短期是解决不了的。而项目的核心优势是区域内浓厚的文化氛围，所以我们要通过这种文化氛围的放大，淡化项目的核心劣势，提升住宅产品价值。在营销推广方面，我们提出了项目核心牌：“荣誉牌”。项目所处地段使项目承担着城市的“迎宾员”、“形象大使”之重任，而这一荣誉形象能给予目标买家以心理需求，满

4、足长春消费者“爱面子”的心理，让买家在发生购买行为时忘掉生活氛围问题。二、关于写字楼产品从市场上来看，项目周边商业气氛不足，而周边良好的商业氛围是聚集人气、财气的决定性因素，所以项目的这种核心劣势，短时间内将无法化解。所以在营销推广上运用“高调”的形态，拔高项目的高档形象，为此我们提出了打造“东北亚商务总部基地”的项目定位，利用振兴东北的良好契机，通过大企业聚合效应，提升项目的商务办公档次，并利用毗邻长春市政府新址，利用招商引资的机会，打造吉林省的商务核心所在地，吸引省内、全国及国际的目标买家进入，成为名符其实的商务总部，成为吉林省

5、商务办公楼第一品牌。通过“总部”的打造，一是解决体量大的问题，二是扩大目标群体。同时，住宅产品与写字楼产品又有一定的共性，地段上与生俱来的尊贵血统，高层建筑的外观属性决定项目天生具有一种庄重、豪放、大气的雍荣气度。所以“满足做准，造梦做真”的具体实施上，也具有相同的特质，具体如下：1、满足做准：（1）对消费者（市场）方面的满足做准：对于目标客群来讲，他们需求的部分要做足，即他们能看得见、摸得着的部分要做足，在现在基础上，做足表面文章，比如采暖、防水、门窗、外立面，充分满足外表、规模、体现大气、现代等项目气质需求，降低成本又能保证品质

6、。因此说，“满足做准”就是买家清楚的，要做足提供；不清楚的，要适当提供；不知道的，不提供。具体体现为：◎产品上的满足做准主要有产品质量、户型设计及配比、景观规划以及产品细节等，充分考虑到长春消费特点及目标买家需求与不需求点，要充分满足客户需求，规避市场中的竞争，实现快速销售。◎价格上的满足做准由于本项目自身存在诸多的劣势大于优势，不论是项目自身还是市场变化都很难把控，而且目标买家绝大多数都分布在区域外，所以项目在入市阶段采用低开高走价格策略，打动第一批目标买家，聚集人气，然后在品质上逐步显示项目价值超高价格的优势，赢得更大的认可。而

7、且低价开盘有利于快速成交，促进良性循环，达到资金回笼快，并且便于日后价格控制。◎精神上的满足做准根据项目核心优势的确定，地段、产品等综合形成的高精神享受是本项目独特之处，也是最高利益点打造之处。本案的目标买家确定为30-45岁较富有阶层，根据他们的消费心理、消费特点理解透彻，并达到“满足给予”。◎服务上的满足做准主要是物业服务。在物业服务方面，本项目所拥有的五星级酒店配套，是最大的吸引点，但是基于开发商所开发项目较少，在物业管理方面需要进一步提升品牌形象，建议引进知名的物业公司，对住宅和公建部分分开服务，尤其是对公建上，通过特色物业

8、服务来确立项目独特优势。（2）对项目自身方面的满足做准：◎低成本条件下的满足做准。本项目独特的地理位置也决定了高成本投入，进而给市场带来高价格。本案的主要竞争对手都是国内著名大品牌开发商，在激烈的市场竞争中，本案的高价格必将是项目销售