房地产估价习题集.doc

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1、第一二章作业一．选择、填空题1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A建筑技术B土地权利设置C相邻关系D土地使用管制3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。A区分共有B区分所有C公有D私有4、房地产需要专业估价的理由有？？？5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（）6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。二．判断题1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）2.两宗

2、实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）三．问答题1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么？3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面？4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼？5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位？5、什么是房地产估价的概念？6、房地产的特性有那些？137、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法？8、土地利用时要受到那些限制？9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些？第三章作业一

3、．选择、填空题1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）A开发成本的变化B、消费者收入的变化C价格的变化D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目的不同D估价对象的状况不同4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）5、()是随着时间的推移而减少。A原始价值B帐面价值C市场价值D投资价值二．判断题1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者

4、没有内在关系。（）2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（）4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（）5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（）三．计算题1、某期房尚有2.5年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为6000元/㎡，出租的年末净收益为1000元/㎡。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的4%，试计算该期房目前的价格。2、某宗土地总面积4000㎡，容积率为2

5、，对应的土地单价为1200元/13㎡，现允许将容积率增加到3.5，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。市场比较法作业题一、选择题1、市场法的理论依据是(  B )A、适合原理   B、替代原理   C、最高最佳使用原则   D、均衡原理2、比准价格是一种（D）A、公平市价B、评估价格C、市场价格D、理论价格3、市场比较法中的交易情况修正是对(  B  )价格本身是否正常的修正.A、交易实例   B、可比实例   C、估价对象     D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（   D）调整。 A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常

6、价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A、0.060          B、0.940       C、1.060          D、1.0646、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A、2290.91        B、2326.41    C、2344.16       D、2308.667、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为(   )。A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B、可比

7、实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％8、下列（）情况会导致房地产价格偏高。A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（）13A、高