藁城地产调研报告.doc

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1、第一部分　宏观状况⒈藁城市概况地理位置藁城市地处河北省西南部，省会石家庄东侧，辖区总面积８３６平方公里．北邻新乐市、南接赵县、东与晋州市相连、西与石市正定县搭界、东北与无极接壤、西南与栾城比邻，藁城市西距省会３１公里，北至首都２６４公里。地势藁城城区地处藁城中部，城区地势平坦，西北部稍高，东南略低。国道将藁城分为南北两部分。北部为老城区，南部为新城区，新城区是藁城的发展方向。人口藁城新城区加旧城区，人口约10万人。交通状况40藁城市地理位置和自然条件十分优越，基础设施完善，是理想的投资之地。紧邻省会石家庄，紧靠北京、天津，交通运输十分便

2、利。石德铁路横贯东西，三条县级公路纵穿南北，西距京深高速１５公里，距河北民行机场２５公里。第二部分　藁城市房地产现状藁城市集资房现状及分析　　藁城市集资房主要是政府机关和一些企业的家属区，大多分布在北城区及本区域政府机关周边。政府及企事业单位的集资房已经能够满足９０%的需求，大中型企业的集资房也基本能够满足企业职工７５%的需求，大部分集资房规模较小多为两三栋楼；户型多为９０㎡－１２０㎡近两年的多为１４０㎡左右；外立面单一产品无环境无特色，有一部分集资房已经稍显陈旧。藁城市商品房现状及分析北城区为老市区，以四明街东西划分开来，东北为工业区

3、、西北为居住区及中心商业区。此区域生活配套完善，商业氛围较好。以集资房为主，多显陈旧，无大块明显可开发建设地块。南城区为新城区，政府机关已逐渐在南城区建立完善，西北的居住环境已基本形成。东南部为政府发展的方向，地域扩充性较大，是被居民所看好的未来居住区域。所调研的商品房详细情况列表如下：40郁馨苑项目位置儿童公园西南产品类型4层半（1层车库）5层（1、2层商业）规模/套数9栋/180套开工/开售时间2004年中旬开售(5栋/90套）竣工/售完时间2005年底交房销售率已经售完主力户型二室二厅、三室二厅、四室两厅面积98㎡、140㎡、17

4、0㎡价格起价:1368元/㎡、最高价:1388元/㎡均价：1378元/㎡车库面积20㎡车库价格2..8万／个物业费0.2元／月／㎡物业评价较好交房标准厨卫简装、其余毛坯宣传方式售楼部有户型图及价格表项目分析地处成熟居住区，紧邻儿童公园，有可利用环境。分二期开发，一期已入住口碑较好。40园丁花园40项目位置儿童公园西南产品类型5层半（一层储藏室）规模/套数两栋多层开售时间2006年7月竣工/售完时间2007年4月销售率已经售完主力户型两室两厅、三室两厅面积98㎡、140㎡、170㎡价格均价：1400元/㎡最低价：1200元/㎡车库面积20

5、㎡车库价格1000元/㎡物业费0.15元／月／㎡物业评价较好交房标准厨卫简装、其余毛坯宣传方式售楼部有户型图及价格表项目分析项目西侧是藁城市第一中学，地理位置较偏。广泰花园4040项目位置廉州路中段开发商藁城市广泰房地产开发有限公司规模/套数13栋多层开售时间2005年底竣工/售完时间2005年底交房销售率60%主力户型二室二厅、三室二厅、四室两厅面积130㎡、133㎡、141㎡、148㎡、154㎡、价格一层：1448元/㎡二层：1548元/㎡三层：1548元/㎡四层：1398元/㎡五层：1148元/㎡车库面积21㎡23㎡18.7㎡车库

6、价格918元/㎡物业费0.2元／月／㎡地上室价格598元/㎡618元/㎡交房标准厨卫简装、其余毛坯取暖方式集体供暖项目分析地处成熟居住区，紧邻儿童公园，有可利用环境。分二期开发，一期已入住口碑较好。产品现状及分析产品类型40藁城市房地产开发均为多层住宅。以四层半和五层半为主。一层多为车库和地上储室或商业门脸，少数赠小院有地下室；顶层多为坡屋顶阁楼及平台。规模藁城缺乏成规模社区，均为中小型社区。最大的小区为惠南小区300套6栋楼，分期出售。整体规划设计及景观无整体规划设计，多为兵营式排布。绿化面积几乎没有，无景观设置。配套设施地上车库及地

7、上储室已成为配套中必不可少的设施。小区内均无会所及健身设施。单元采用楼宇对讲，小区集中供热，预留天然气、煤气管道。取暖方式暖气分为：集体供暖（是热力公司供热）、自己供暖（小区自己烧锅炉或从邻近的单位接气）单体风格及外立面无明显风格体现；大多为落地阳台；外飘窗已开始出现；外立面均为墙砖，颜色单一没变化。户型40户型以三室二厅二卫为主，二室二厅为辅，四室较少，没有一室的。尚无错层、跃层等特色结构出现。物业管理整体物业管理水平较低，多停留在清扫卫生的基本层面上，其它相关物业服务基本没有。物业费0.1—0.15元/㎡/月。贷款方式一次性：可协商

8、优惠。贷款：首付40%，60%工商银行30年按揭贷款。必须藁城市人。分期：按工期进度付款。价格现状房价大部分在1200----1500之间。车库价格与楼价几乎相同，惠安小区能达到1768元/㎡，从整体上看，