宏观环境下银行信贷与房价的关系研究.doc

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1、宏观环境下银行信贷与房价的关系研究宏观环境下银行信贷与房价的关系研究宏观环境下银行信贷与房价的关系研究宏观环境下银行信贷与房价的关系研究　　　一、宏观经济环境下银行信贷与房地产市场关系理论研究 　　通过许多学者对国内外房地产发展与银行信贷的关系研究发现，金融市场与房地产市场是具有共生性的。例如，Gerlach和Peng通过对香港的住宅价格、房地产信贷、经济增长数据的关系研究，认为房价能够显著影响银行信贷。目前，国内部分学者侧重考察信贷与房价的互动关系，部分学者侧重考察货币政策对房价的传导机制。本文考察的是在一定的宏观经济环境条件下，银行信贷与

2、房价之间的互动关系与影响机制，包括代表宏观经济基本面和冷热度的经济增长和通胀水平，以及代表货币政策的贷款利率。银行信贷与房价本身就不会脱离这些变量而存在，这也是本文研究的创新之处。 　　二、廊坊市银行信贷与房地产市场发展的相关性分析 　　廊坊市房地产市场发展现状 　　房地产业成为全市经济的支柱产业。房地产业作为基础性强、与其他产业关联度大的行业，关系到整个国民经济的发展。2016年，廊坊市的房地产开发投资突破400亿元，达到亿元，2016年，房地产开发投资突破500亿元，达到亿元，2016年维持在500亿元以上，累计完成亿元。其中，住宅投资所

3、占比重较大，于2016年突破300亿元，占比突破80%，达到83%。居民住宅市场成为廊坊市房地产市场的主力。廊坊市房地产业的发展不仅直接促进了地区生产总值，还带动了建筑、金融保险业等其他相关产业的发展。房地产业实现的GDP逐年上升，占地区生产总值的比重从2016年开始也是逐年上升，2016年该比重已经接近10%。房地产业作为全市经济增长的支柱产业之一，对经济的贡献程度不断提升，房地产行业发展的繁荣与稳定，关系到整个经济的发展。 　　银行对房地产市场发展的信贷支持情况 　　1.对房地产开发企业的信贷支持情况。房地产业作为资金密集型行业，从房屋开

4、发到获得房屋销售许可证都需要投入大量资金。目前，银行信贷仍是房地产业投资资金的主要来源。廊坊市房地产开发贷款总量整体波动上升，2016年3月至2016年6月，房地产开发贷款经历了上升且较高水平的同比增速，房地产开发贷款总量呈阶段式上升态势，期间，也是正值京津冀协同发展落地之时，廊坊市房地产市场经历了一段景气时期。银行信贷资金的投入满足了房地产开发企业对开发资金垫支的需求，也促进了房地产市场供给的增加，房地产市场呈现繁荣发展的景象。2016年初开始，银行信贷风险的管控、房地产市场发展的不确定性等因素叠加，房地产开发贷款总量和增速都进入低谷。但从

5、2016年初开始，无论在总量还是同比增速上均出现上扬，这与廊坊市房地产市场的繁荣周期也是相关的。 　　2.对购房者的信贷支持情况。个人住房贷款有效满足了居民购房的需求，廊坊市个人住房贷款业务发展相当迅速，总量持续增长，同比增速也是波动上升，从2016年末至2016年末，廊坊市个人住房贷款由494亿元增长至1590亿元，5年间累计增长了倍之多，年均增长%。尤其地，2016年下半年以来，个人住房贷款同比增速快速上扬，增速于2016年1月超过50%，2016年4月增速甚至达到了%，这与廊坊市房地产市场的景气周期也是相关的。可见，银行正在逐渐把相当一

6、部分资金注入房地产市场消费信贷领域。 　　如果房价在短时间内上涨太快，可能造成居民购买能力不足。据世界银行研究发现，发展中国家的房价收入比一般在4-6倍之间时，居民对商品住宅才普遍具有支付能力。目前，我國房价收入比超过6倍的主要是一些大城市，其中北京、沈阳等的比率都超过了10。从2016年至2016年，廊坊市房价收入比平均为：1，已经超过了发展中国家的标准，甚至于一些大城市平头。可见，与居民收入相比，廊坊市房价涨势较快，仅凭借家庭的总收入可能难以形成有效购买力，因此，只有向银行贷款才能够满足购买需求。住房贷款业务的推出不仅释放了购房需求，还促

7、进了房地产市场的快速发展。 　　银行信贷与房价上涨的相关性分析 　　从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨基本与银行信贷支持密切相关，特别是房价在短期内的快速飙升，基本上都是银行信贷支持的结果。数据显示，从总量看，2016年末，廊坊市房地产贷款为586亿元，2016年末达到1702亿元，5年间，廊坊市房地产贷款余额累计增长了%，年均增长联盟%；从比重看，2016年6月末，房地产贷款占贷款总量比重就已达到%，从2016年中开始该比重呈逐步上升趋势，直至201年7月末，房地产贷款余额占贷款总量的比重超过50%，而后该高比重不降反升，银行信贷资金

8、集中流向房地产领域。 　　银行信贷的大量投放，一方面，有助于房地产开发企业扩大房地产投资规模，在生产成本以及需求的不断刺激下，促使房价逐年上升；另一方面，信贷资金向