养老地产投资分析.doc

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1、关于建始养老地产项目的简要分析汇报材料一．项目背景1.项目名称:建始县下坝片区养老项目2.项目提出的理由与过程根据第六次全国人口普查数据，2010年全国60岁及以上老年人口17765万人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口11883万人，占总人口的8.9%。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%。按照联合国传统标准，60岁以上老年人口达到总人口的10%，为“老龄化社会”，超过14%为“老龄社会”。可以看来我国将正式迈

2、入“老龄社会”。老龄化人口的急剧增长背后，蕴藏着养老产业的巨大市场空间。此外，由于中国目前属于中等偏低收入国家行列，而发达国家进入老龄化时，可以说发达国家是“先富后老”，而中国则是“未富先老”。面对这一困境，政府必然通过加强政策支持、出台行业标准和社会规范，积极引导社会资金投资养老产业，完善我国的养老服务体系。　中国传统的家庭养老观念与政府提供养老服务效率方面的缺陷，使得养老产业化、社会化成为必然趋势。二．现阶段的养老模式本项目可选的只能做综合性的社会养老社区三．项目概况1.拟建地点：建始县下坝片区2

3、．地块基本信息：（1）、四至：东至兴城1路，南至柏腊树村，西至209国道，北至柏腊树。（2）、地块面积：57095.32平方米（约为85亩）。（3）、地块指标：用途为社会养老用地。3．本项目预估主要技术经济指标项目面积（平米）占地总面积5,7059.32绿地率建筑密度容积率0.6-0.8（本案按照0.8计算）总建筑面积4,5647其中多层公寓、联体别墅、小高层35000公建配套小计（福利院、救助中心等）100004．位置图7．地块周边概况：1、周边环境：地块周全部是村民名宅；中学、小学等距离较远；医院

4、只有最近的民族医院，菜市场、超市都相聚较远。2、交通情况：地块四周目前仅有209国道相连，兴城1路还只是规划道路。3、资源优势：该区域几乎没有相对优越的资源优势。四、项目定位在本项目位于的地理位置处，若开发养老地产只能走高端产品路线，只有高端产品才能吸引消费群体。客户定位群体为有经济实力的个体、企事业单位高薪群体，寻求高品质要求的消费群体，有养生追求的老年群体。五、投资估算成本估算序号费用名称单位成本(元/平米)总成本(万元)1土地出让金4502569.282契税及土地交易费全免3配套费全免4前期工程

5、费2005建筑安装费20009129.46基础设施费及公共配套10004567.47小计350015976.457不可预见费8管理费9营销费10财务费用　　总成本销售总额税金利润所得税六、销售分析1、按照本案分析，可销售面积为35000平米（10000平米的配套养老不能销售），若按照高端产品投资估算，每平米最低销售单价需4500元/平米。其计算公式为：4500×35000=157,500,000元2、期间还要产生营销费用，财务费用、管理费等等。七、总结性分析1、走高端产品不能做过高的容积率，导致总建筑

6、面积相对较低。2、走高端产品定价相对较高，本案的消费群体是否有足够的购买力，需要进一步做市场调研。3、本项目周边配套不齐，位置相对较偏，交通不成熟，本项目难以找到利益平衡点，要做此项目应该要求政府先完成交通配套。4、我司目前面临的问题，对于养老地产未专门的团队进行深入研究，对未来养老的模式没有专业的操作团队，需要花费大量的人力及财力进行团队建设。