[精品]地产项目规划及户型建议.doc

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1、某项目规划及户型设计建议9刀1日听取设计院关于某某项H的规划设计提报之后，销售分公司营销策划人员于9月2H至4H到满洲里进行了实地市场调研，现特根据该项H所处地块区域分析及客群需求提出以下产詁建议：项目定位：由于本项H地块位于满洲里道南区域，H前来看整体市政建设及土地开发状况远远落后于满洲里市屮心区及东西北三个区域，但南城存在市政府南迁的机遇及南城开发的政策支持，同时根据满洲里的旅游城市属性定位，以及木项Fl存在满洲里市唯一的高尔夫球场主题设计，建议本项H定位为“高尔夫华宅及城市休闲度假品质大盘”。公建配套:既然存在

2、高尔夫主题及休闲度假概念，建议木案在西北地块规划一些与高尔夫配套的公建，如高尔夫别墅，会所，商业配套，小高层酒店式公寓等等；其次在东北地块的南部区域规划建设与休闲度假主题相匹配的配套，如草原游概念，规划建设一个蒙古包餐饮住宿区，搭建人工山丘以能够在夏季滑草，冬季滑雪，并设计跑马场；另外建议建设一个室内健身体育馆，方便人们即使在冬季也能有一个锻炼场所，更加深化休闲度假及体育健康的主题。建筑风格:满洲里市整体是古典俄式及欧式风格，为了与市容市貌协调匹配，建议整个社区外围的建筑风格沿用此类特点，但是内部建筑群的整体建筑风格

3、建议能够推陈出新，既能在半地市场独树一帜，而且还能体现出低密品质楼盘的特点。同吋希望在靠近满西路的地块边缘能够建造出一个具有地标性质的建筑或形象标识。%1.建筑类型及布局：满洲里大多数居住小区的建筑类型为多单元式的六层不带电梯板楼设计，砖混结构，虽然规整方正，但会使整个项H看起来密度比较大且比较呆板，由于考虑到容积率要求，建筑成本及限高等因素，故在本项F1建议依然采用砖混结构的板楼设计,但建议采用点式布局，两至三个单元设计，围绕小央景观轴线，规划好交通动线，另外如果能够突破20米高度限制，建议在临近满西路的西南地块沿

4、线规划小高层（8-12层）建筑，进行屮小户型设计。%1.景观设计：由于满洲里市冬季时间长达八个月，故FI前满洲里绝大多数住宅小区景观方面多以硬地铺装及绿地为主，非常单一且无特色，故在本项FI景观设计方面，虽然是沙地土质，但是希望能加以1.5米左右厚度的土层，种植能适应极低温度的树种，同吋选用不同种类的灌木，以保证四季常青。同时我们非常希望能够在三个住宅地块屮央景观设计一些水系，或者是参考“某某”项H的水景设计，不用做成自然水景，可以做成水池的形式，冬季不用蓄水，但是能使我项n人人区别于该市其他楼盘，真正能够传播水景人

5、宅的销售概念。%1.户型设计及配比：由于本项F1位于满洲里市环路以南，严格来说不能算作城区项n,同吋60万平米4000套左右户数的体量又堪称庞大，对于这种郊区大盘，惯常做法是在提升整体品质感的同吋，户型面积尽量与城区普通住宅及公寓项H形成错位，如若面积区间相类似，由于我们在地段，交通，及配套方而的劣势，无疑会陷入价格战的困境甚至于无人问津的境地，故在户型面积区问方面，会较FI前城区住宅项Fl有所放大，从而形成客户群体的错位竞争，具体比例要求如下：户型类型面积区间（血“）套数比例一居室40-605%两居室85-1052

6、0%三居室110-13535%四居室140-16030%别墅210-36010%在户型设计方面有如下建议：%1因均为板楼设计，故所有两居室及以上户型应为南北通透设计。%1三居、四居户型设计丄，在保留部分平层设计的同时，在内部空间上应多做变化，以填补区域市场产詁类型的空白，吸引高端客群的关注。比如可以采用复式，高厅平层，错层，三叠式等等，并且所占比例要大。%1别墅设计以叠拼，联排和双拼为主，如果能批独栋别墅，在屮央景观位置设计更好，H前该区域市场上在售项H无独栋别墅出售。%1整个户型排布应以屮心景观为轴心，由外至内户型

7、面积逐步放大。%1一•居室可以部分设计成南向的LOFT户型，以酒店式公寓形式进行出售。%1所有户型小卫生间尽量设计成带窗明卫。%1由于该地区冬季漫长且温度极低，故在门窗设计上应考虑形式及厚度问题。%1.车库及底商设计：满洲里住宅小区关于车库的惯常做法是设置在一层，但H前也出现了地下车库项H,冬季保证地库供暖即可使用,这样会做到人车分流，大大提升小区品质。但地下大开挖会增加开发成本，所以本项H也可采用另外一种做法，即半地下车库，同时在楼座对面的半地下车库顶棚加土层做绿地，既满足了功能性又美化环境。底商方面，建议在三个住

8、宅地块的四周设计底商或裙房及独体商业，以方便做餐饮，娱乐等商业类型，满足居民日常生活所需，但数量不宜多，一是有可能租售困难，空置率高，二是影响了项H整体的休闲居住品质。销售分公司通过市场调研对本项FI提出以上规划及户型设计建议，时间比较仓促，望设计院可以参考，及吋沟通，尽快作出该项H的整体规划设计方案。某公司销售分公司2009年9月4日