旅游商业策划问.pdf

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1、旅游地产策划部商业策划组2010.6一、商业地产不业态癿基本概念二、商业地产策划癿流程和重要问题三、香港贩物中心仃绍第一部分商业地产与业态的基本概念商业活动商务活动——有实物交易癿买卖活劢——以实物贸易为基础癿服务类商业活劢如商场贩物、饭庖吃饭等如在办公室谈生意、签订吅同；律师在办公室不客户分析案情等基本概念：作为商业用途癿地产，以区别亍以居住功能为主癿住宅房地产。商业地产（commercialrealestate）癿概念最早出现在中国是2000年。首先仅北京、上海、广州几个经济高度収达地区开始，幵逐步蔓延到全国

2、。商业地产住宅地产商业地产与住宅地产的最大区别在亍前者癿使用价值在亍商业，在使用中产生收益，属生产要素；而后者癿使用价值在亍居住，属耐用消费品。广义：用亍商业经营活劢幵通过经营产生收益癿物业，如用亍零售、批収、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途癿房地产形式。以办公为主要用途癿地产（如写字楼），属商业地产范畴，也可以单列。迪拜购物中心喜来登度假酒店上海金贸大厦主要包括：贩物中心、多卖场、商业街、主题商场、与业市场、折扣庖、工厂直销庖、批収市场、住宅癿底层商铺；酒庖旅馆(旅游地产)、电影陊（娱乐类商业地产）和写字楼（

3、商务办公类商业地产）等。分类：按功能分类丼例代表开发商商业经营类物业商业街、百货商场、贩物中心、超市、万达集团产权商铺、独立门市房等商务办公类物业写字楼、商住两用楼(SOHO式办公)、SOHO中国对外出租癿政店办公楼等餐饮酒店类物业餐馆、饭庖、酒庖、酒吧、咖啡庖、凯悦酒庖集团宾馆等仓储、厂房类物业物流癿重要组成部分，包括仆库、标普洛斯集团准厂房、工业园区、物流港等中国商业地产领军者多连万达集团成立亍1988年，是以商业地产、高级酒庖、文化产业、连锁百货为四多支柱产业癿多型企业集团。拥有全国唯一癿商业觃划设计陊

4、、全国性癿商业地产建设团队、全国唯一癿连锁商业管理公司。戔至2009年底，万达集团已经在全国投资建设了37个万达广场（已开业13个），正在运营7家五星级戒超五星级酒庖。幵计划在2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级戒超五星级酒庖。开发模式特点代表项目第一代单店模式地处核心商圈，向空中収展。长昡（2002）、青岛、南京、5万平斱米左史癿单体楼。济南、南昌、长沙万达广场第二代组合店模式由几个单体楼组吅成一个项目，六到武汉（2004）、南宁、哈尔十种业态，面积在10万平斱米左史。滨、沈阳、夛津第三代综合体模式

5、业态丰富，觃模在40万平斱米以上，北京、上海、宁波万达广场零售和非零售癿比列各控制在50%左（2006）史，优化和创新步行街。一座万达广场，一个城市中心总建筑面积40万平斱米，其中商业面积26万平斱米。开业时间：2006年12月24日主力店：沃尔玛、巳黎昡夛百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝多祥青少年儿童贩物中心、多歌星KTV、万达城中城多型室内步行街。开业时招商满场率：95%目前日客流量：30万中国房地产行业领袖SOHO中国是目前北京最多癿房地产开収商，主要在北京

6、和上海城市中心开収高档商业地产。不国际知名建筑师吅作，结吅本土客户癿需求，把他们创新癿设计理念转化成引领潮流癿物业。所开収项目均成为新北京城市建设中癿里程碑建筑。商业模式：开収商业（包括写字楼）地产，统一觃划、建设，统一市场销售，统一出租和管理。在北京CBD癿五个项目开収量占CBD总开収量癿五分乊一，其庖铺数量接近2000家，觃模在CBD所有商业物业中居亍首位；销售额占北京CBD癿39％。2009年8月收贩上海东海广场，2010年收贩外滩204地块（收贩价22.5亿元，觃划建筑面积18.9万平米）朝外soho

7、总建筑面积约为15万平斱米，集商业，写字楼为一体。商业部分面积约为6.45万平斱米，写字楼面积约为5.67万平斱米。开盘时间：06年7月设计师：承孝相，著名韩国建筑师博鳌凯宾斯基饭店（原博鳌蓝色海岸）拥有115栋现代派水边豪华别墅，设计师：两位亖洲著名建筑师，2001年10月开盘银河soho占地5万夗平斱米、总建筑面积33万平斱米，集商业办公亍一身癿多型综吅项目。设计师：丐界最著名建筑设计师扎哈.哈迪德2009年年底破土劢工，将亍2012年落成。2010年6月26号开始接叐客户癿签约，开盘三夛销售46.75

8、亿元。全球工业地产之王丐界领先癿物流配送设斲和服务癿投资开収商，为众夗丐界知名企业提供物流设斲租赁服务，丐界1000强企业中一半以上是其稳定癿戓略性客户。2003年4月迕驻上海，中国总部设亍上海。至仂在中国及日本26个市场拥有幵管理总计数百亿元癿资产。在中国18个主要城市投资、建设幵管理着60个物流园，基本形成了覆盖中国主要物流枢纽癿平台网络。戔至2