“危机与转机”－房地产已是悬崖百丈冰犹有花枝俏.pdf

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1、已是悬崖百丈冰犹有花枝俏鱼晋华房地产行业研究员+755-82492232AGU20081对当前房地产市场调整性质的判断市场何时走出低谷股票选择策略2购房需求发生了哪些变化？首次置业需求相对稳定，但改善性需求明显受抑投资性需求明显萎缩，投机性需求基本消失（炒房团消失）套均面积销售均价楼盘名称开盘时间(平方米/套）（元/平方米）销售率2008年保利4月22日高度依赖林海山庄96.82780090%贷款的需求受到紧招商2007年缩金融政兰溪谷二期7月18日策的抑制206.583000024%2008年华侨

2、城6月27日天麓二期385.957000073%©版权所有2008联合证券3购房需求发生了哪些变化？紧缩金融政策放开,会帮助需求恢复吗?ü由于预期的惯性,紧缩性金融政策放开并不会对需求的促进起到立竿见影的效果;ü但,会利于需求的实质性恢复和增长.这是由房地产的投资属性决定的;ü房地产股会提前于实体经济的变化做出反应.;©版权所有2008联合证券4未来需求的可能变化？关注人民币升值带来的压力关注出口部门萎缩，而带来相关人群收入增长预期下降的影响之所以是珠三角，与其外向型的经济受到人民币升值的冲击有直接

3、关系©版权所有2008联合证券5未来需求的可能变化？关注热钱的动向日本：外汇储备成为住宅价格先行指标中国热钱测算VS住宅价格走势60十亿美元热钱测算新建商品住宅价格指数114120%外汇储备增速住宅价格增速(右轴）25%50100%20%1124080%15%1103060%10%2010840%5%20%101060%00%104-5%-10-20%Jun-05Sep-05Dec-05Mar-06Jun-06Sep-06Dec-06Mar-07Jun-07Sep-07Dec-07Mar-08Jun

4、-08102-10%-20-40%-60%19751977197919811983198519871989199119931995199719992001-15%-30100©版权所有2008联合证券6未来需求的可能变化？关注社会结构的演化理想1中间线1997年2001年2007年0.750.5风险0.25恶化的洛沦茨曲线0©版权所有2008联合证券700.250.50.751与美国房地产市场问题不同金融扩张造就的繁荣利率变动显著影响购房能力20%房价涨幅销售套数（右轴）千套1400150Housi

5、ngaffordabilitycompsiteindex基准利率%71451200615%1401355100010%130412580031205%60011521100%14001051000196419671970197319761979198219851988199119941997200020032006-5%200Mar-91Mar-92Mar-93Mar-94Mar-95Mar-96Mar-97Mar-98Mar-99Mar-00Mar-01Mar-02Mar-03Mar-04Mar-

6、05Mar-06Mar-07-10%0©版权所有2008联合证券8与美国房地产市场问题不同抵押房贷（次贷）膨胀，住宅市场成为提款机16按揭利率年新增个人按揭贷款1200%百万美元7000亿美元次贷总额次贷占比(右轴）%25141000600012208005000101540008600300061040042000200521000000020012002200320042005200619631966196919721975197819811984198719901993199619992002

7、2005©版权所有2008联合证券9与美国房地产市场问题不同住宅市场供给早已过剩加息捅破了泡沫11%3%空置率17%次贷违约率（左轴）联邦基金利率%7101662.51595142813471.51231162110519租赁市场自有房屋(右轴）40.580Mar-56Mar-59Mar-62Mar-65Mar-68Mar-71Mar-74Mar-77Mar-80Mar-83Mar-86Mar-89Mar-92Mar-95Mar-98Mar-01Mar-04Mar-07Mar-98Sep-98Mar

8、-99Sep-99Mar-00Sep-00Mar-01Sep-01Mar-02Sep-02Mar-03Sep-03Mar-04Sep-04Mar-05Sep-05Mar-06Sep-06Mar-07Sep-07©版权所有2008联合证券10中国的问题并非金融泡沫亚洲金融危机各国房地产贷款比重我国房地产贷款比重仍在安全区内50%房贷占比20%45%18%40%16%房贷占比35%14%30%12%25%10%20%8%个人房贷占比15%6%4%开发贷款占10%比2%5%