我国房地产融资方式的比较、选择与调整

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1、[文章编号]1009-9190(2005)11-0047-04我国房地产融资方式的比较、选择与调整孙翠兰[摘要]央行121号文件发布以来,中央政府及具体职能部门一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施,拉开了我国房地产融资多元化发展的帷幕。本文分析与比较了目前我国存在的银行信贷、企业债券、企业上市、境外融资、投资基金和信托等主要的房地产融资方式运作的内在机理和宏观环境,以期正确选择和有目的地调整我国房地产融资方式。据此,提出我国房地产多元化融资在近期内应选择“银行贷款+房地产信托”和“银行贷款+房地产投资基金”两种模式。同时,为保障这两种模式的有效运作,应对银行内部资产负债互动机制的构建、投资基金

2、法的确立和信托融资中不必要限制的解禁等方面进行调整。[关键词]房地产融资;融资方式;银行贷款;房地产信托;房地产投资基金长期以来,我国房地产企业的融资一直以银行贷款为单一渠道,其平均资产负债率已高达到79%。2003年以来,中央政府及具体职能部门运用一环跟一环的反周期行政干预手段,使房地产融资领域正酝酿着一场多元化融资方式的变革和创新。在多元化房地产融资已成定势的情况下,多元化融资的路怎么走,已经成为各界人士倍加关注和探讨的焦点问题。本文以我国现有的宏观政策、法规为原则,以我国房地产企业当前的发展水准为图1以银行信贷为单一渠道的房地产领域融资运作基础,通过对以包括银行长期信贷融资、企业上市、企

3、业债券、信托、基金及海外融资等在内的地产企业这种单一的、高比例的、基本上融资只来源于多种融资工具的分析与比较,探讨我国房地产多元化融银行这一渠道的融资模式,不难发现这种模式不仅不符资路径的现实选择及相应的调整。合市场经济公平竞争的原则,也不符合现代银行风险管理的准则、房地产业的行业特点及资金的高效运用原一、房地产融资的单一模式及弊端则,而且更重要的是使银行承担风险的概率增大,一旦自20世纪80年代中期我国国有商业银行发放房风险爆发,危及的将是整个金融业乃至国民经济整体的地产领域的贷款以来,涉及房地产开发、建筑施工、销售健康发展。有鉴于此,尽管银行信贷融资曾在我国内地以及近些年成立的土地储备中心

4、等方面的融资,不仅基房地产业的发展中起过举足轻重的作用,但受到银行信本上是以国有商业银行信贷为主的,而且长期以来,已经贷的运营特点和风险管理的约束,使这一融资方式无法形成了我国房地产业融资渠道的银行信贷单一模式。完全满足房地产业多角度、多层次和多期限的资金需(见图1)。特别是近几年,房地产开发贷款占金融机构贷求。因此,在我国房地产业以后的发展中,银行信贷不能款余额的比重呈逐年上升的态势。商业银行房地产方面是也不应该是房地产业融资的惟一渠道,而应是以银行贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以信贷为主渠道的前提下,配之以其他融资方式。上的外部融资来自银行,[1]在个别年份和个别地区,

5、这一比率甚至高达80%~95%以上。!!!!!![作者简介]孙翠兰,女,首都经贸大学城市经济系,副以市场经济规律和金融学的一般原理,审视我国房教授,博士(北京,100070)。47金融论坛2005年第11期表1房地产企业银行信贷、债券、上市融资方式比较二、房地产其他融资方式比较分析银行信贷房地产项目债券房地产企业上市目前,在我国除银行贷款外,房地产融资还有其他发行成本无较高较高几种融资方式,即企业债券、企业上市、境外融资、信托利率水平基本上由行政手不允许超过储蓄存由市场行情确定段确定款利率的40%和基金等。大多与开发期限较1.偿还期限短期居多无企业债券融资方式。房地产企业债券融资方式,吻合在我

6、国是20世纪90年代初开始出现的。但随后不久,资金流动差,与开机会成本到期还款额度大分散股权发期限不吻合由于不能按期偿还的案例接连发生,因国家严格限制而财务资料不公开公开公开使这一融资方式一度销声匿迹。1998年以后虽又出现过资金用途有限制有限制无限制几种项目债券,但总体状况始终不好。同时,就房地产企流动性无差强业这一融资方式而言,目前的约束也较多。在宏观层面,现有的《公司法》和《企业债券管理条例》都明文规定,发面,继续对金融、房地产行业暂不受理。1997年底,中央行公司债券,必须符合以下条件:(1)股份有限公司净资政府将房地产业列为国民经济新的增长点后,1999年下产额不低于人民币3000万

7、元,有限责任公司的净资产半年,国务院原则上同意由建设部选择数家骨干企业推额不低于6000万元;(2)累计债券总额不超过公司净荐给证监会进行上市试点。但国家对上市企业方面的要资产额的40%;(3)最近三年平均可分配利润足以支付求一直较为严格,如必须为股份有限公司;股本为5000公司债券一年的利息;(4)筹集的资金投向符合国家产万元人民币以上;公司在最近三年连续盈利,并可向股东业政策;(5)债券的利率