论以多重并举来正确引导房地产市场健康发展

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1、论以多重并举来正确引导房地产市场健康发展论以多重并举来正确引导房地产市场健康发展一、房地产市场的现状目前，各种房产中介的广告时常见诸于各种媒体。由于各种原因居民之间相互调换房屋的现象已经屡见不鲜，但是公开以公房租赁权与商品房相交换的却极为少见。除了由于工作地点变迁而调换房屋之外，随着居民收入水平的提高，也有些公房租用者愿意以现有公房的租赁权再加上现金来交换新的商品房或将其变现。但是目前政府还没有推出统一的公房租赁权上市交易的政策。随着市场的发展和深化，任何包含着内在价值的权利都可以在市场交换过程中得到实

2、现。虽然近年来各地已经明确要取消福利分房制度，但是租赁权公房在全国住房总面积中所占的比例是相当大的。如果大批公有住房不能够在市场中进行交易，这就意味着房地产市场处于一种分割的状态，难以全面激活。对于房地产商来说，在告别了以往房地产市场火爆时只需圈地盖房就能赚钱的日子以后，它们目前所面临的是大量的商品房的积压。公有住房租赁权的货币化意味着使原本不能够上市交易的占存量房很大比例的租赁权公房得以上市流通，从而使目前处于分割状态的房地产市场结构将得以改善，使原本受到结构性限制的居民住房需求因此被激发出来，最终达

3、到扩大房地产交易范围以及利用房地产存量的盘活来带动房地产增量盘活的目的。二、引导房地产市场健康发展的策略（1）实行房地产抵押债权的转让和再抵押，可以加快房地产金融业资金的流动，扩大融资规模。鉴于房地产抵押债权受房地产本身的性质的制约，具有较大的差异性，且投资人对个别房地产抵押债权难以进行资信调查和风险分析，从而其流动性相对较差。为了提高资产的流动性，美国于70年代兴起了房地产抵押债权证券化，从而构成了房地产抵押的次级市场；而后欧洲、日本等纷纷效仿。（2）房地产抵押债券市场的发展，可以吸引更多的投资者介入

4、房地产业投资。各类中介机构和担保、保险机构的介入也分散了房地产投资的风险。房地产债权经过汇集重组之后，以标准的债券形式发行，相对减少了投资者进行资信调查和投资分析的成本。房地产抵押债权证券化后，流动性得到了增强，并且流动范围也得到了拓展，从而能够调节各地区之间的资金的余缺；大量中介机构、证券商和投资人的介入，使抵押贷款利率趋于平均化，并有相对下降的趋势。（3）培育和发展房地产抵押债券市场。在我国，房地产抵押业务的开展已有多年历史，但房地产抵押债券市场尚未形成。培育和发展房地产抵押债券市场可以使房地产抵押

5、债权转化为可以分割的房地产抵押债券，将众多投资者和中介机构吸引到房地产投资中来，增加房地产抵押资金的流动性，扩大其流动范围。加强房地产抵押贷款及证券方面的立法和政府管理工作，是全国性的房地产抵押债券市场的形成和稳定发展的保障。（4）通过国家所设立专门管理和经营机构或者其他金融机构为房地产抵押债券提供信用担保，保险机构提供保险服务，可以分散房地产投资的风险，进一步降低房地产抵押贷款利率，从而必然能够极大地促进房地产业的发展。（5）实行公积金制度有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押

6、贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。目前全国各城市基本上已实施住房公积金制度，但公积金的缴交基数和比例各地因经济发展水平不同而差别较大。现行公积金融资机制是求助于低于通常商业利率的抵押贷款利率，而同时靠利率更低的强制储蓄利率(实际负利率)来维持的，很难使脆弱的住房金融迎接通货膨胀的挑战，公积金支付的低收益和抵押贷款的低利率，是一种脱离市场轨道的金融运作，不利于住房金融走上良性循环和健康发展的轨道。（6）保持公积金的储蓄利率能够与市场利率保持一致。那么在公积金能够适应市场中资金的供

7、求关系的情况下，可以防范公积金被挪用到其他投机活动中去。目前公积金的“低进低出”，导致了许多地区的居民对自发存储住房公积金的动力不足，政府只得采取强制性扣缴措施。如果公积金存款的利率能够和市场利率保持一致，居民对公积金存款的积极性就会相应提高。为了能够保证公积金贷款发挥其作为支持住房改革的政策性贷款的作用，其贷款利率应该符合国家政策要求。也就是说，需要采取“高进低出”的方式。这就需要政府财政、税务部门对以高利率存入、低利率贷出的公积金实行利率差额补贴，扩大公积金的来源。内资企业按照租金收入的12％征收，

8、而外资企业则以房产原值扣除20％后的余额按1.2％的税率征收。由于转租房屋的外资企业没有房产原值，从而毋须缴纳房产税。如果统一税率，可以扩大房产税的税源，从而增加房产税收收入。从该税收收入中拨出部分资金作为住房公积金抵押贷款的利差补贴。地方政府还可以通过加征诸如房产附加税之类的税收增加地方财政收入，并以此补贴公积金利差。假定住房公积金的存款利率为8％，贷款利率为6％，其利率之差为2％。政府每多征收1元房产税，便可以用于补贴50元的公积金抵押