某地区项目管理及后期代理管理知识分析报告.ppt

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1、谨呈：武汉万科地产武汉万科红郡后期代理投标报告商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。有限的5天，世联的工作31日1日2日3日4日沟通任务实地勘测收集信息内部评审调整组稿5日

2、MECE世联的思考：2、对于本项目入市来说，“城市中心化”和“项目品牌化”会有一定的冲突，哪个更有价值？1、用多高的视野和多大的视角看项目，能收获对应的客户和回报，我们应该站在哪里往哪看？五天不能解决所有的问题，市场调研、客户访谈等等重要工作并未来得及展开，五天只能解决项目的核心策略问题。在武汉市场，世联不乏大量成功尝试，也善于用本地化的方式获得项目最大价值。复地东湖国际武昌核心标杆性豪宅，2009年TOP10华润中央公园2009年武汉市场销量第二名，联庭别墅价位创造武汉记录保利十二橡树武汉别墅市场绝对的领导者，2009年全年营销5个亿

3、专业公司的使命：让项目走在正确的道路上我们的立意：充分开发项目资源，使项目在竞争中具有天然的优势我们的目标：寻求与开发商对应的价值最大化的项目解决方案本报告将着重解决的问题，基于区域认知、产品价值最大化——确定项目营销占位并给出策略方向汇报完本报告之后，我们希望您还将了解到：——世联对光谷产业新城的发展判断——世联对项目整体气质的设想蓝图——世联对项目整体客户定位判断并挖掘其价值——世联建议万科在本项目中品牌价值实现的方式站位的高度1视野。我们如何看待该项目与万科城花的价值关系？万科城花万科魅力本项目武汉万科城市花园是万科三大系列产品中

4、的城市近郊项目，以中低密度产品为主的宜居型大社区。万科在中国武汉万科进入光谷的首个项目/三环线附近最成熟的大社区/松散型的都市大社区，环境良好交通便利，适宜居住众人眼中，万科城市花园是个什么样的社区？在光谷生活了十多年，在城市花园生活了两年多的老陈说：城市花园这个地方环境部错，安静！交通也非常方便。虽然这边到鲁巷不是很远，但是出了三环感觉还是不在城市中心。世联同事说：城市花园万科的盘，社区氛围很成熟了。虽然刚过三环，但那里真的是一个离尘不离城的区域。周边交通便利，环境也不错，区域前景也相当的好金融港就在他的对面。还有出了城市花园1分钟就

5、上高速。宜居、大盘标杆——是万科城市花园在业主及资深行业人士眼中的总体形象在熟悉万科的客户区域，被客户所期待、所仰仗、并早就认可的高端产品。但，高端是一个升级？抑或是，theother？……这是万科品牌在大武汉区域提升的全新产品系列。审视区域价值2-1视角1.城市发展模式视角视角2.房地产发展视角视角。在万众期待的呼声中，我们如何判断我们价值最大化的方式？用传统眼光看，本项目不在光谷区域中心，是武汉近郊社区的位置，它也不代表城市发展的方向。[传统价值体系]传统价值评价的标准：中心化商业中心（商圈所在地=繁华便利城市感十足）。现在以鲁巷广

6、场为核心的周边区域，是泛光谷区域认可的中心所在。光谷鲁巷本案用传统眼光看，本项目不在传统的高端物业区域，汤逊湖别墅是武昌价值实现更高的高端物业区域。[传统价值体系]传统价值评价的标准：湖资源汤仁海、东湖、汤逊湖、南湖等，武汉不缺乏湖资源，尤其汤逊湖是被认知的武昌别墅区域。金银湖、后湖板块盘龙城板块汤逊湖板块汤逊湖板块：依托汤逊湖，新兴的别墅云集的区域，未来市场供应量较大保利十二橡树、纳帕溪谷、长岛、宜家汤臣、美院COAST、美加湖滨等；沌口板块红莲湖板块南湖板块定位是在选择差异化，通过满足客户的多种选择而找到存在的价值。从这个角度看，定

7、位其实是在寻求重新建立价值的评价体系。《商战》[美国]里斯/特劳特（畅销书《新定位》作者）[本项目：重建价值体系]产业新城发展之下的物业出现模式研究：本项目入市吻合了产业新城发展的区域，在光2010年光谷产业新城步入成熟期时出现对比区域的经济现状、政府主体级别及政策导向，项目目前处于走向成熟阶段。沌口开发区昆山开发区光谷（东湖高新）产业发展规划规模规划面积31平方公里已开发20平方公里远期控制规划面积90.7平方公里启动规划6.18平方公里已开发103.3平方公里（2001年）规划224平方公里目前已经开发约901公里主导产业汽车制造业

8、为主高科技加工业和软件服务外包高科技产业研发及制造业总体评价★★★★★★★★★★★★★大学城★★★★★★政府搬迁★★★光谷区域发展研判一因素1：政府搬迁/大学城对区域的带动发展非主导作用；因素2：沌口/昆山