房龙智业深圳星河cococity案例研究.ppt

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1、星河Cococity是深圳龙华新区新型社区购物中心，其容积率为4.4，项目以住宅开发为主，后续开发商业作为配套1.项目发展路径研究1.项目发展路径研究a.Cococity项目：基本概况居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究位置深圳市龙华新区梅龙路开发商星河集团占地面积6.9万㎡容积率4.4建筑面积46万㎡物业类型商业8万㎡，住宅22万㎡，商务公寓2.8万入市时间住宅2012年，商业2014.11开业价格住宅均价3万元/㎡车位4100（地下两层车库）配套3000㎡幼儿园，3000㎡社区公共设施停车位2500项目定位新型社区型购物中心项目位于深圳龙华区，城市副中

2、心，深圳的后花园，城市外围的居住新区；项目临近多个地铁站，外部交通良好1.项目发展路径研究1.项目发展路径研究a.Cococity：项目区位居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究1.5公里深圳北站白石龙站民治站Cococity1.8公里1公里0.4公里距离白石龙地铁站0.4公里；距离深圳北站1.8公里；距离民乐站1公里项目0.8公里内，约有3万人，主要为社区住宅的家庭人群，对儿童类消费和餐饮类消费需求较大1.项目发展路径研究1.项目发展路径研究a.CocoCoty项目：项目居住人口分布居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究序号楼盘名称总户数总人口

3、1星河盛世236082602万科金域华府67223523书香门第110038504中航阳光新苑70024505汇龙苑33711806滢水山庄48817087华景乐园49017158万家灯火84729659榕苑27897310潜龙鑫茂花园13654778合计86373万人备注每户按3.5个人765432110980.8公里项目入市前，区域商业形态落后，多为商业底商和超市等，档次较低，区域无代表性标杆项目，商业市场提升空间很大1.项目发展路径研究1.项目发展路径研究a.Cococity项目：入市前区域商业现状居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究书香门第上河坊，

4、其主入口设置、建筑展示性、和人流导入等很差，导致经营较差；黄嘉商业广场，为低档商业，经营一般；天虹经营较好万科金域华府底商多为社区配套，档次较低，经营一般；皇嘉商业广场万科金域华府底商民治大道梅龙路书香门第上河坊天虹项目于2014年11月8日正式开业，开业单日人流量达到20万人次，首月日均客流达5万人，人气火爆，成为了龙华区社区购物中心的标杆1.项目发展路径研究1.项目发展路径研究a.Cococity项目：入市后区域商业现状居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究项目先开发高品质住宅，再开发商务公寓，为最后的新型社区购物中心提供优质客群，商业面积（购物中心和公

5、寓）占整个项目总建面的23.5%，商业作为项目配套1.项目发展路径研究1.项目发展路径研究a.Cococity项目：项目的物业组成分析居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究B1座B2座B3座B4座B5座B6座A1座A2座A3座公寓A4座A5座A6座住宅建面：22万㎡；公寓建面：2.8万㎡；商业建面：8万㎡（两层）；B1-B6，A1、A2、A4-A6为住宅，A3为公寓；住宅共1794套，商务公寓共566套；项目分为两层，均含有零售、餐饮、娱乐、服务四个业态品牌；项目进驻了九大主力店品牌，分布于两层，提高项目整体的商业价值和人流均衡1.项目发展路径研究1.项目发

6、展路径研究a.Cococity项目：业态落位居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究楼层业态主力店1F零售、餐饮、娱乐、服务苏宁、博纳影院、优衣库、OLDNAVY，ＧＡＰ2F零售、餐饮、娱乐、服务华润万家、乐奇多儿童乐园、星悦荟健身、内衣馆一楼业态分布图二楼业态分布图备注：项目一层分左右两部分，二层连体，一层左部分面积较小，故布置多个主力店带动其人气，右部分布置多个主入口；两层的左中右端都设有主力店，提高二层整体的商业价值和人流均衡项目主要以零售、餐饮、服务类业态为主，主打儿童天地、女性和美食主题，也进驻了像亲子乐园等体验式业态，增加了项目业态丰富度1.项目发

7、展路径研究1.项目发展路径研究a.Cococity项目：业态占比分析居住新区商业成功案例研究城市外围城市综合体模式研究业态面积占比零售5万㎡62.5%餐饮1.7万㎡21.25%服务1万㎡12.5%娱乐0.3万㎡3.75%合计8万㎡1共进驻了210个国内外知名品牌，拥有9大主力店；3家国际快时尚，其中oldnavy首次进驻华南地区；儿童天地的COCO城堡，占地5000㎡；女性特色内衣馆，囊括华歌尔、夏娃的诱惑、芬怡、古今等十余家国内外知名内衣品牌；项目沿着梅龙路布置多个主入口，项目内部动线呈“一字型”1.项目发展路径研究1.项目发展路径研究