税法·刘颖基础班·第8章（2）.doc

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1、第六节应纳税额的计算（掌握，能力等级3）一、增值额的确定土地增值税纳税人转讣房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。【例题•单选题】按照十•地增值税的有关规定，纳税人提供扣除项冃金额不实的，在计算土地增值税吋，应按照（）=（2001年）A.税务部门估定的价格扣除B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C.房地产评估价格扌I【除D.房地产原值减除30%后

2、的余值扣除【答案】C二、应纳税额的计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：应纳税额=工（每级距的增值额X适用税率）简便方法：（一）增值额未超过扣除项H金额50%土地增值税税额=增值额x30%（二）增值额超过扌II除项目金额50%,未超过100%土地增值税税额=增值额X40%-扣除项n金额X5%（三）增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%土地增值税税额=增值额X50%-扣除项U金额X15%（四）增值额超过扣除项目金额200%十.地增值税税额=增值额X60%-扌11除项日金额X35%土地

3、增值税的计算步骤：第一步，计算收入总额；第二步，计算扣除项目金额；第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额;土地增值额二转让房地产收入■规定扌I【除项目金额第四步，计算增值额与扣除项口之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数；第五步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额二增值额X税率■扣除项目金额X速算扣除系数【例题•计算题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转止合同，収得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%,城建税税率为营业税税额的7%擞育费附加征收率为营业税税额的3%,印花税税率为

4、0.5%。）。Q知该公司为取得十•地使川权而支付的地价款和按国家统一•规定交纳的有关费川为3000Jj元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用屮的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扌II除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1997年，传统步骤型）【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项日的基本扣除规定。（1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。（2）确定转让房地产的扣

5、除项目金额：%1取得土地使用权所支付的金额为3000万元%1房地产开发成本为4000万元%1房地产开发费用为：（3000+4000）X10%=700（万元）%1与转让房地产有关的税金为：15000X5%+15000X5%X（7%+3%）=825（万元）%1从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）X20%=1400（万元）%1转让房地产的扣除项目金额为：（3000+4000+700+825+1400=9925（万元）（3）计算转让房地产的增值额：15000-9925=5075（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：50754-9925

6、^51%（5）计算应纳土地增值税税额：第一种计算方法：应纳土地增值税税额=9925X50%X30%+（5075-9925X50%）X40%=1533.75（万元）第二种计算方法：应纳十-地增值税=5075X40%-9925X5%=1533.75（万元）【关系加分摊型计算方法归纳】「未开发（不可扣）地价总蝌I已开发

7、-建造总支f建造成本己完王已售出（可扣）未售出（不可扣）未完I.（不可扣）销售和视同销售产权属全体业主所有无偿移交给政府可扌II地价=地价总额x已开发面积/总面积x已售出面积/已开发面积=地价总额X已售出面积/总面积或=地价总额X开发比例

8、X售出比例可扣建造成本=总成本X已完工而积/总而积X已售出而积/已完工而积=总成本X已售出面积/总面积或=总成本X完工比例X售出比例【例题•计算题】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，収得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑而积出租，当年取得租

9、金收入15万元。（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税材行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）要求：根据上述资