重庆龙洲湾二期25、26地块规划构思和经济评价.ppt

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1、重庆跨越龙洲湾项目M25、M26地块定位及规划构思报告框架232住宅定位产品商业定位4规划构思6商业营销5形象演绎21从龙洲湾的未来说起3从龙洲湾的未来说起1。前景南北轴向为重庆发展战略重心，继北部新区开发后，大南部发展将提速。渝北北部新区江北渝中九龙坡南岸沙坪坝北碚巴南大渡口“跨两江”到“跨两山”的外迁即将提速——2008年“三北一南”成交比重占整体的58%，同比去年下降了11个百分点，时至今日开发规模有限；由于新区建设的提速，九龙坡区、巴南区、沙坪坝区所占的市场份额同比纷纷上涨5个百分点；南北轴向为重庆战略发展的重要轴线，继北部新区如火如荼地快速发展后，大南部发展也在提速——

2、在大南部的版图上，只有龙洲湾为正在开发的新区，有大量可供开发土地和承接主城外扩的规划，有后发优势；龙洲湾区域中心正在规划成形中；作为大南部发展的主力军，我们见证了巴南的飞速发展——拥有独特而丰厚的各大资源的巴南正凤凰涅槃成为工业强区，更迎来发展的黄金时代。各项数据都表明了昔日的农业大县巴南，如今已经成为了的工业强区；为落实重庆市历史文化名城名镇名村的保护规划，重庆市规划局将对鱼洞老街历史风貌进行整体规划保护。信息单位：重庆市规划局；巴南将建现代版《清明上河图》长约7公里，该项目将形成产业拉动的复合性生态农业观光休闲区域，与环樵坪经济区配套，成为重庆乡村旅游胜地；工业三产双重驱动，

3、重庆巴南倾力打造渝南新城。各项指标总值增长率地区生产总值175.6亿元17.4%地方预算内财政收入12亿元41.7%全社会固定资产投资205.3亿元25.5%社会消费品零售总额60.4亿元38.1%（增幅全市第一）城镇居民人均可支配收入15696元14.7%农民人均纯收入5208元18.8%旅游综合收入15亿元——批发零售贸易业销售总额120.3亿元60.4%（增幅全市第一）渝南新城——巴南区巴南是重庆统筹城乡发展和建设一小时经济圈的主战场之一，将承接新增主城人口约10%，人口将达到80万以上，是重庆东部和南部主城扩张、人口聚集的重要地区。城市生活、休闲娱乐配套和城市公共设施的建

4、设正提速，龙洲湾在此带动下加速催熟。B区5.14万平方公里区政府鱼洞龙洲大道A区5.74万平方公里项目地块龙海道大中心商圈龙洲湾的站位及规划——龙洲湾新区规划为巴南政务、商业和居住核心区，规划人口80万；龙洲湾新区以渝南大道为界划分为A、B两个区，A区现已在兴建中，B区土地收储正在进行中；龙洲湾正在提速发展中——政府大楼已修建完成，区级党政机关正陆续迁入龙洲湾；项目中间的市政公园5月1日已正式对外开放；泰国某大型集团欲在滨江休闲带开发游艇项目，目前正与区政府洽谈过程中；区域商业正在龙领国际的带领下，加速催熟。滨江休闲带区政府示意图地块中间的公园龙洲湾的发展已经进入第三阶段，商业面

5、积的需求将激增，为项目带来更大的机遇通过以上的这些我们可以坚定地看到，新城的发展和不断加速，龙洲湾已经进入政务新区发展的第三阶段；政府打造核心商圈的决心，商务、商业项目陆续进驻将导致项目在销售期可以开发的方向和可见的利润更加可观起来。从账面上来看，更多的商业开发将带来更好的收益；从政府的角度考虑，为打造巴南的核心商圈而希望看到更多的商业面积；考虑到商业的实现度，我们将从第一方面：商业面积需求来探讨——建设期快速发展期人口特征启动期稳定繁荣期阶段无人气时间投资客、中低收入者商务人士、中高收入者以及投资客城市中高收入者建设项目基础设施住宅写字楼、商业大型综合体大型的MALL新区建设仍

6、未大起步，基础设施滞后，区域面貌混乱，郊区认知新区开发依托政府推动力，具有不确定性风险区域已有大量项目开发，竞争激烈基础设施建设初步完善，政府实现搬迁，区域面貌得到改善，区域认知得到提升产业引进，就业拉动真实自住需求未来城市副中心地位确定，真正成为巴南新的政治、经济、产业、商业中心实现产业要素和产业人口聚集，形成区域辐射力和吸纳力从宏观角度考虑——龙洲湾商圈远期营业面积需求应当在50万平方米以内按照巴南区政府的规划，龙洲湾的整体规划商业面积为60万平方米；而从远期的商业面积的需求看，可辐射人口达110万人左右，估计整体商业需求面积将可以以以下口径来估计：远期规划人口的总需求面积减

7、去市级商业和社区商业面积分流掉的部分，约60万平方米以内；对比区域级商业中心，龙洲湾商业的辐射能力在南坪和杨家坪商圈以下，总商业体量将在很长一段时间内维持在50万平方米以下。第三个口径：区域级核心商圈横向比较从横向来看，重庆的区域级商圈商业面积提议提供参考：杨家坪商圈目前商业营业面积50万平方米，远期规划75万平方米；南坪目前商业营业面积60万平方米。第二个口径：远期上限，全市级商圈面积盘点从上限来看，辐射全市的商圈有两个：解放碑商圈08年商业营业面积120万平方米（解放碑中心商