地价理论及其应用培训课件.ppt

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1、第十七章地价理论及其应用第一节地价理论第二节地价评估第三节地价管理第一节地价理论一、地价基本原理（一）马克思主义地价理论的主要观点马克思在批判地继承古典政治经济学地租理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。(1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格。(2)土地价格的实质是地租的资本化。(3)土地租金是出租土地的资本化收入。（二）西方现代地价理论现代地价理论形成于19世纪末。现代地价理论的核心就是持有土地可能得到的利益，不仅只有土地的利用收益，而且还应把卖掉土地产生的利益考虑进去，因此，不只

2、是土地收益决定地价，而且资产市场也参与了土地价格的决定。（二）西方现代地价理论阿尔弗雷德·马歇尔（AlfredMarshall）是现代地价理论的创始人。他在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的供应—成本模型分析地租地价，认为供给与需求同时对价格发生作用，完善的市场机制使价值、价格与成本达到均衡，构建了市场均衡价格理论。（二）西方现代地价理论保罗•萨缪尔森(PaulA.Samuelson)认为，土地的自然供给是无弹性的，而土地的需求是一种引致需求，土地的价格由土地的市场供给和市场需求决定。由于土地供给无弹性，因此，土地价格主要由土地需求决定。（二）西方现代地价理

3、论弗·冯·维塞尔（F.V.Wieser）认为，当人们把资本运用于土地上面的时候，当人们把土地和资本拿来互相比较、互相交换的时候，地租资本化的标准就被发现了。“是土地和资本开始按照它们所生产的租金数额来互相交换，于是人们就用资本的价值来表示土地的价值。”“正像资本只有按同一利率来计算的时候才能够正确地互相比较一样，土地和资本也同样地只有采取资本的利率来估价土地的时候才能够正确地加以比较。”（二）西方现代地价理论土地经济学的开山鼻祖伊利认为，土地所能带来的收益是确定其价值的基础。“把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值，在流

4、行辞汇中则称为土地的售价。”（二）西方现代地价理论现代土地价格理论又可分为土地收益理论和土地供求理论。土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决定土地价格来建立的。现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率（土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价上升额为Vq。在不考虑税收的前提下，资产市场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资产的收益率。e（二）西方现代地价理论公式表示如下：进一步推导出：式中：PVR（n-1）——到n-1年后的利用收益现值和；——n年后的预期地价。Q（二）西方现代地价理论如果对未来的预期是正确的话，公式（17—3）的地价与（17—1）表示

5、的古典地价没有本质区别，因为这时（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活中，预期一般是不正确的，因此，公式（17—3）更具有现实性。（二）西方现代地价理论土地供求理论的核心是土地市场的供求关系决定土地价格。二、土地价格的内涵和特点(一)土地价格的内涵根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动。那么，土地价格的内涵到底是什么呢？(一)土地价格的内涵我们知道，土地能向人类永续提供产品和服务，即

6、在一定的劳动条件下土地本身能产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这种地租是一种恒久的收益流。随着土地权利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。购买土地的权利，实际上是购买一定时期的土地收益。因而，土地收益现值的总和就表现为土地价格。土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。(一)土地价格的内涵一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市场行情，公平竞争，没有不正常因素的影响，价值规律能有效地调节市场

7、。(一)土地价格的内涵雷利•巴洛维教授认为：“市场价值：（1）如法庭所定义的，是一种财产带到公开市场展销，允许有充足的时间觅到对产品应有的及目前实用的所有用途有全面了解的买者，而出售所得用货币计量的最高价格；（2）经常地指卖者乐意出售，买者乐意购买，并且两者都不受压力时的价格；（3）是在有足够时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期望价格。”(一)土地价格的内涵因此，土地价格的本质内涵是在正常市场条件下土地所有者转移地租的资本化价值。这一地租，或土地纯收益，是劳动者所创造的剩余价值的一部分；而这一部分剩余价值的资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自然土地所应具有

8、价值补偿和凝固在土地中的