北京祈年殿大街项目商业概念规划建议书修改版.doc

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1、北京祈年殿大街项目商业概念规划建议书（修改版）一、项目现况分析（SWOTAnalysis）在为本项目进行概念规划之前，必须了解本项目身处的环境和其优点（Strengths）、弱点（Weaknesses）、机会点（Opportunities）和威胁点（Threats）等。本项目以其位处之区域，就商业角度观之，可谓为「深具潜力，但必须努力用心经营，才能发挥其应有的能量」。以下为本项目现况分析，内容如下。优点（Strengths）l邻近成熟商业区和天坛等歷史古績的旅游景点。l邻近的中、高档住宅社区，已遂渐成形。l开发商计划长期经营本项目。l本项目乃集合酒店、写字楼、商场和酒店式公寓等元素的综合开

2、发的一部分，将可自创需求和商业价值。弱点（Weaknesses）l连接邻近商圈及项目左右两侧之商业活动和氛围不足。l周边道路未完善，且门前为交通干道，车速快且暂时无法形成步行客源。l地形狭长且深度相对较浅，创造室内回流动线较为困难。l需自行创造商业价值较为被动。机会点（Opportunities）l弥补商圈内缺乏之商业元素，创造独特市场区隔。l借邻近中、高档住宅社区，建立稳固客源。l透过与新世界酒店三期計划合作，提升祈年殿大街的商業价值。l透过一體的建築、室內与景觀設計，提升项目在消费氛圍上的附加价值威胁点（Threats）l打造新商业氛围之成本不低，其中包括时间和金钱。l因未具经营成绩记

3、录，前期租金收入有可能被压低。l面積量體較小，无法发展多元的業種業態，而影響競爭力。9/9按上述之现况分析，归纳成以下几亇规划方向上的考量重点：1.本项目必须以整体崇文商圈之现有发展状况，研究制定独特的市场区隔，以创造自有的目标消费吸引力，同时亦增加整体商圈的吸引力。2.本项目虽位于成熟商圈范围内，但因有一定的路程距离，且连接街道门帘商业并未成形，使移动商圈内人潮较为困难。而也因此，使在区位上邻近成熟商业区的优点，可能误导整体规划方向及未来经营绩效的预期成果。3.真正的优点可能是在开发商愿意长期持有经营上，因为本项目之潜在能量，须经一段时间培养，而只有单一经营管理体系方能体现目标方向。4.

4、本项目需与写字楼、酒店和酒店式公寓等项目连为一体，以整体的量体和多元的功能，创造并提供各项目复合型的交义需求。此外，结合各项目作整体考量，方能为各项目创造其原有功能以外的附加价值。5.因量体较小，无法发展多样化的商品组合。因此，本项目的业种业态组合应以集中策略的方向，创立项目本身的独特性。6.与紧邻的新世界第三期酒店及写字楼项目合作，有效地延长和提升临祈年殿大街的商业氛围外，亦同时以较大的量体和较全面的商品，成为崇文区的另一吸引力。7.在交通动线方面，需确保四周道路畅通，客车（包括出租车）和后勤交通动线必须分离以应不同的需求。8.因地形狭长且被分割为三亇区块，在建筑设计上可充分利用临路的面

5、宽，形成一大型的厨窗。此外，为了创造有效的室内动线和增加使用面积，可将二层以上的楼层以空桥将三幢建筑加以连接。9.因本项目紧临之商业设施仍未成形，有可能因此而使未来营运收益被压低。因此，必须有效地控管整体建筑成本和未来经营成本，以建立健康的长期经营体系。本项目位处于北京市中心「崇文商业圈」内，毗邻祟文门内大街上的新世界百货商圈，以及为数不少新开发的中、檔住宅社区，而本案在区位上的另一特色则是毗邻众多深具历史价值的古绩和旅游景点，其中有天坛、鲜鱼口胡同保护区等。就整体区域而言，本项目属位处成孰商圈边缘之区位，表面上具开发潜力，実质上则因离现有商圈有一定路程和连接两者之商业活动未成形等问题，导

6、致本项目可能在未来有被消费者忽略和孤立。9/9以目前情况观之，本项目现阶段是无法也不应以新世界百货商业区作为吸引消费者的重心。反之，应以整亇「崇文商业圈」的大概念作为考量基础，从区内「该有而未有」的商业元素中，创造新商业价值，以增整体商圈的吸引力和竞争力，而并非只尝试与区内固有商业设施作直接竞争。因此，本项目必须慬慎地从宏观市场的发展，创造微观市场的新需求为中心依据，有效地规划市场区隔空间，并创造清释且具吸引力的目标性主题，使之在达到长期成功的目标下，亦同时带动更多元和更具魅力的「新崇文商圈」之形成。三、开发概念规划虽说本规划报告只针对本开发项目所研提，但对于一亇商业规划而言，其主要成功的

7、元素，除了本身的精准及独特的定位外，整亇商圈的可塑性、发展潜力和历史背景等均对项目未来发展有着举足轻重的影响。因此，本报告在进行项目规划的首程，是从整体崇文商圈的规划开始，从宏观市场未来发展概念，遂步地转移至本项目的规划概念，全面地思考项目的长期发展及对崇文商圈的助益。1.宏观市场规划现有崇文商圈与大部分国内其它商业圈之形成，有着同样以百货零售和娱乐等业种业态带头发展的共通性。而崇文商圈因大部分商业活动集中在崇文门内大街